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부동산 레시피/주택, 상가임대차법46

보증금 1천만원, 월세 70만원일 때 최우선변제 보호? 상가임대차법 상담사례, 세 번째 이야기. 질문 관악구에서 보증금 1천만 원, 월세 70만 원에 식당을 운영 중입니다. 상가건물이 경매될 경우 보증금 6천5백만 원 이하일 때는 소액 임차인으로서 최우선변제를 받을 수 있다고 하는데, 저도 경매 시에 최우선변제권으로 보증금을 보호받을 수 있습니까? 답변 서울에서는 임차인이 환산보증금이 6천5백만 원 이하 일때 최우선변제를 받을 수 있는 범위에 속하며, 경매낙찰가의 2분의 1 범위 내에서 선순위 근저당보다 앞서서 2천2백만 원까지 우선하여 변제를 받을 수 있습니다. 질문자님의 경우 환산보증금이 8천만 원, 1천만 원 + (70만 원 × 100)으로 최우선변제를 받을 수 있는 범위를 벗어납니다. 한편, 질문자님은 대항력을 갖추고 확정일자를 부여받음으로써 우선변제.. 2021. 9. 27.
확정일자 받으면 보증금이 안전한지? 상가임대차법 상담사례, 두 번째 이야기. 질문 보증금 5천만 원, 월세 100만 원에 식당을 임대차할 계획입니다. 그 상가 등기부등본(등기사항전부증명서)에 근저당이 2억 원 설정되어 있습니다. 근저당 설정 금액보다 건물 시세가 높긴 하지만, 보증금이 걱정됩니다. 이럴 경우에 보증금을 안전하게 보호받을 방법이 있습니까? 확정일자를 받으면 보증금을 확실하게 반환받을 수 있다는데 맞습니까? 답변 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 마치면 대항력이 생깁니다. 그리고 확정일자를 받음으로써 우선변제를 받을 수 있습니다. 임차인은 우선변제권이 있을 때, 상가건물이 경매 또는 공매되는 경우에 상가건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 그러므로 질문자님은 건물의 인도.. 2021. 9. 27.
대항력을 가질 때, 경매 매수인에게 보증금 청구? 상가임대차 상담사례, 서울시 눈물그만의 첫 번째 이야기. 질문 2013년 12월 사업자등록을 신청하고 식당을 운영 중입니다. 입점할 당시에 근저당 설정 등은 없었습니다. 최근 이 건물이 경매가 진행되고 있는데, 저는 임대차 만료일까지 영업하고 임대차 기간이 만료할 때 낙찰자에게 보증금을 청구할 수 있습니까? 답변 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력이 생깁니다. 그리고 임차인은 상가건물의 주인이 바뀌더라도 그에게도 임대차 관계를 주장할 수 있습니다. 임차인이 대항력을 갖출 당시에 저당권, 가압류, 가등기 등의 선순위 권리 설정이 없고 임차인의 권리가 말소기준권리보다 선순위라면, 임차인은 경매 낙찰자에게 임차권의 대항력이 있습니.. 2021. 9. 27.
선순위 임차보증금을 알기 어려운 이유! 다가구주택에 전세계약을 하기 전, 꼭 알아야 하는 사항. 나보다 앞선 계약자들의 차임과 보증금. 주택임대차보호법 제3조의6을 보면, 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자(해당 주택의 임대인·임차인, 해당 주택의 소유자 등)는 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등의 정보를 요청할 수 있다고 나와 있습니다. 또한 임대차 계약을 체결하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 정보제공을 요청할 수 있습니다. 여기서 문제는! '임대차에 이해관계가 있는 자'에 공인중개사는 포함되지 않는다는 점. 중개대상물확인·설명서 작성 시, '⑧실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항' 란에 임대인이 부정확한 정보를 준다면 달리 확인할 방법이 없음. 다가주주택의 모든 호실을 계약하지 않는 이상. 임대차 계약을 체결하려는 사람도 .. 2021. 9. 21.
6.1 주택 임대차 신고제 본격 시행! (Q & A) 2021.4.15 국토교통부에서 '전월세 신고제'와 관련된 보도자료를 발표하였습니다. 발표 후, 기숙사나 고시원 그리고 단기임대차 계약에 대한 내용이 명확하지 않아 이견이 많았지요. 5월의 마지막 날 보도자료를 발표하였기에, 지난 보도자료에서 빠진 부분만 알아봅니다. (중복되는 부분이 있을 수 있음에 유의) '학교 기숙사'는 관계 법령에 따라 학교시설로 분류되어 일반적인 주거용 임대차 계약 형식을 취하지 않고, 대학 e알리미에 기숙사비가 공시되고 있는 점을 감안하여 신고대상에서 제외하도록 함. 단, 회사 기숙사는 신고대상. (대학교·고등학교 등 학교 기숙사는 제외) '단기 임대차 계약'도 대상지역 및 금액에 해당되면 신고대상이나 일시사용이 명백한 경우, 주택임대차보호법 적용대상에서 제외하고 있는 점을 감.. 2021. 5. 31.
전월세 신고제 의무화, 모르면 과태료! 주요 Q & A 임대차 3법의 마지막 하나. 2021.6.1 시행 예정인 '전월세 신고제'를 앞두고, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 하위법령 개정안을 입법 예고한다는 보도자료를 국토교통부에서 발표하였습니다. 신고지역 수도권(서울, 경기, 인천) 전역, 광역시, 세종시 및 도(道)의 시(市) 지역. 신고금액 임대차 보증금 6천만 원을 초과하거나 월차임 30만 원을 초과하는 임대차 계약. 신규, 갱신계약 모두 신고하여야 하며, 다만 계약금액의 변동이 없는 갱신계약은 신고대상에서 제외. 신고내용 임대인·임차인의 인적사항, 임대 목적물 정보, 임대료, 계약기간, 체결일 등. 신고방법 계약 당사자인 임대인과 임차인이 임대차 계약 신고서에 공동으로 서명 또는 날인하여 신고하는 것을 원칙으로 하되, 신고의 편의를 위해 임대인 .. 2021. 4. 15.
임차인 전입신고 날, 임대인 근저당(대출) 전입신고일과 근저당(대출) 신청일이 같을 때 발생하는 문제에 대해 간단히 올린 적이 있는데, https://hans1106.tistory.com/264 등기부등본 순위, 전세 사기 주의!! 한슈 is입니다. 뉴스에 자주 등장하는 전세 사기 사건, 주택임대차보호법의 허점을 이용한 전세 사기에 대해 알아보겠습니다. 누구나 알고 있는 대항력의 기본은 잔금 당일, 전입신고 + 확정일 hans1106.tistory.com 내용을 쉽게 알 수 있는 영상이 있어서 링크 걸어봅니다. YouTube, KBS News 못참겠다 2019.1.14 뉴스, 부동산 사기 등의 뉴스는 매년 끊임없이 보게 됩니다. 현실적으로 막을 방법이 없는 전입신고 제도가 왜 바뀌지 않는 건지 이해할 수 없다! 혹시 위의 내용을 모른다면 진지하게.. 2021. 1. 7.
등기부등본 순위, 전세 사기 주의!! 한슈 is입니다. 뉴스에 자주 등장하는 전세 사기 사건, 주택임대차보호법의 허점을 이용한 전세 사기에 대해 알아보겠습니다. 누구나 알고 있는 대항력의 기본은 잔금 당일, 전입신고 + 확정일자 허점은 무엇일까? 근저당(대출) 신청일과 전입신고일이 같다면? 세입자 대항력은 집주인 근저당보다 후순위! ※ 주택임대차보호법 제3조 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. ※ 부동산등기법 제6조 제6조(등기신청의 접수시기 및 등기의 효력발생시기) ① 등기신청은 대법원규칙으로 정하는 등기신청정보가 전산정보처리조직에 저장된 때 접.. 2020. 12. 27.
상가건물 임대차보호법, 대항력 있는 임차인! 최우선변제권? 대항력 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생깁니다. 대항력 건물의 인도 + 사업자등록 또한 임차인은 상가건물의 주인이 바뀌더라도 그에게도(새로운 주인) 임대차 관계를 주장할 수 있습니다. 임차인이 대항력을 갖출 당시에 저당권·가압류·가등기 등의 선순위 권리 설정이 없고, 임차인의 권리가 말소기준 권리보다 선순위라면, 임차인은 경매 낙찰자에게 임차권의 대항력이 있습니다. 확정일자, 우선변제권 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 마치면 대항력이 생깁니다. 그리고 확정일자를 받음으로써 우선변제를 받을 수 있습니다. (확정일자란 세무서에서 상가임대차 계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 .. 2020. 10. 20.
2020년, 달라지는 주택임대차보호법 2020년 새로 신설·개정된 「주택임대차보호법」은 무엇일까? 임대차 3법이란 이름으로 떠들썩했던 내용, 법 조문은 아래와 같습니다. (묵시적 갱신 부분은 변동 사항 없음.) ※ 「주택임대차보호법」 제6조(계약의 갱신) 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나.. 2020. 10. 8.

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