상가건물 임대차보호법, 대항력 있는 임차인! 최우선변제권?

대항력

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생깁니다.

대항력

건물의 인도 + 사업자등록

또한 임차인은 상가건물의 주인이 바뀌더라도 그에게도(새로운 주인) 임대차 관계를 주장할 수 있습니다.

임차인이 대항력을 갖출 당시에 저당권·가압류·가등기 등의 선순위 권리 설정이 없고,

임차인의 권리가 말소기준 권리보다 선순위라면, 임차인은 경매 낙찰자에게 임차권의 대항력이 있습니다.

확정일자, 우선변제권

임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 마치면 대항력이 생깁니다.

그리고 확정일자를 받음으로써 우선변제를 받을 수 있습니다.

(확정일자란 세무서에서 상가임대차 계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어 주는데, 이때 그 날짜를 의미함.)

우선변제권

건물의 인도 + 사업자등록 + 확정일자

임차인은 우선변제권이 있을 때 상가건물이 경매 또는 공매되는 경우에 상가건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

※ 경매의 환가대금보다 선순위권리 금액이 클 때는 보증금 일부 또는 전액을 반환받지 못할 수 있음.

최우선변제권

최우선변제권은 확정일자와 상관없이(확정일자 없어도) 대항력만 갖추면 최우선변제권이 생깁니다.

서울의 경우,

임차인의 환산보증금이 6천5백만 원 이하일 때 최우선변제받을 수 있는 범위에 속하며 경매 낙찰가의 2분의 1 범위 내에서 선순위 근저당보다 앞서서 2천2백만 원까지 우선하여 변제를 받을 수 있습니다.

적용일자	지역	법적용대상 환산보증금 범위	소액임차인의 범위(우선변제대상 환산보증금)	최우선변제금 한도
2019.4.2	서울특별시	9억 원 이하	6,500만 원 이하	2,200만 원
	과밀억제권역(서울 제외), 부산광역시	6억 9천만 원 이하	5,500만 원 이하	1,900만 원
	광역시(과밀억제권역에 포함된 지역·부산광역시 제외), 세종, 파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 광주	5억 4천만 원 이하	3,800만 원 이하	1,300만 원
	그 밖의 지역	3억 7천만 원 이하	3,000만 원 이하	1,000만 원

※ 위의 환산보증금 증액(개정) 규정은 2019.04.02 이후 체결되거나 갱신되는 계약부터 적용.

소액보증금의 산정 기준은 담보물건 설정일이 기준입니다. (사업자등록 일자가 아님에 유의!)

환산보증금 계산식
보증금 + (월세 × 100)

예시 1. (서울)

보증금 1,000만 원, 월세 70만 원인 경우

환산보증금을 계산해보면

1,000만 원 + (70만 원 × 100) = 8,000만 원

환산보증금이 6,500만 원 이상으로 최우선변제받을 수 있는 범위를 벗어납니다.

예시 2.

보증금 2,000만 원, 월세 40만 원인 경우

2,000만 원 + (40만 원 × 100) = 6,000만 원

환산보증금이 6,500만 원 이하로 경매 시, 2,200만 원을 최우선으로 받을 수 있습니다.

또한 법적용 대상 환산보증금의 경우,

서울 9억 원 이하(범위 이내)의 임대차는 우선변제권·임대료 인상률(5%) 제한 등 상가임차인 보호 규정의 적용을 받습니다.

우선변제권	최우선변제권
건물의 인도 + 주민등록 + 확정일자	건물의 인도 + 주민등록
후순위권리자나 그 밖의 채권보다 우선하여 변제	경매 대금의 2분의 1 범위 내에서 선순위 권리자보다 우선해서 변제받을 수 있음
보증금 전액	지역별 소액 보증금 중 일부
	경매개시 결정의 등기 전에 대항요건 갖출 것, 배당요구의 종기까지 대항력을 유지해야 함.

대항력과 우선변제권을 가진 임차인은 배당요구를 했음에도 보증금 일부라도 받지 못할 경우,

매수인에게 임차권을 주장할 수 있으며 배당요구를 하지 않고 임차권을 주장할 수 있습니다.

※ 우선변제권은 먼저 저당권이 설정된 선순위권리자보다 우선하지 못함에 유의!

서초, 한길부동산 is

010-4052-7378

주택임대차보호법, 대항력 있는 임차인! 최우선변제권?

집주인이 바뀌었다! 대항력이란? 「주택임대차보호법」 제3조 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그

hans1106.tistory.com