부동산 레시피/주택, 상가임대차법45 코로나 폐업 임차인, 임대차 계약 해지 가능 2022.1.4부터 시행되는 상가건물임대차보호법 제11조의2, 코로나19로 인해 집합 금지나 운영시간제한 조치를 총 3개월 이상 받아 폐업한 경우에는 임차인이 임대차 계약을 해지할 수 있다는 내용. 임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 합니다. 즉, 계약기간이 많이 남아있더라도 해지 통고 후 3개월치만 부담하면 계약 종료가 가능. 폐업을 하더라도 임대차 계약 기간이 남았다면 남은 기간 동안 임대료를 부담해야 했지만, 이제는 그냥 임차인에게 해지권을 주었습니다. ※ 신설 「상가건물임대차보호법」 제11조의2 제11조의2(폐업으로 인한 임차인의 해지권) ① 임차인은 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(같은 항 제2호의.. 2022. 1. 5. 임대료 인상 무조건 5% 제한?, 임대료 계산하는 방법! 임대료 상한 5%는 모든 임대차에 적용되나요? 환산보증금이란? 임대료 인상은 보증금과 월세 모두 올릴 수 있나요? 상가건물 임대차보호법 '임대료 인상 부분'에 대해 자세히 알아봅니다. 임대료 인상 5% 제한은 모든 상가임대차에 적용이 될까? 결론부터 얘기하면 그렇지 않습니다. 환산보증금이 '대통령령으로 정하는 보증금액'을 초과하는 임대차에 대해서는 적용되지 않습니다. 따라서 모든 임대차가 임대료 인상 5% 제한을 받는 것이 아니고, 환산보증금이 대통령령으로 정하는 보증금액 이내인 경우에만 5% 제한을 받습니다. 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100) 만약 보증금 3,000만 원 월세 200만 원인 임대차의 경우 환산보증금은 3,000만 원 + (200만 원 × 100) = 2억 3천만 원. 지역별 .. 2021. 11. 9. '건물 매도 시 임대차계약 해지' 약정은 유효하나요? 상가임대차 상담사례, 열 번째 이야기 질문 2015년 2년 약정으로 임대차 계약을 체결했고, 지금은 묵시적 갱신 중입니다. 계약 체결할 때 '건물 매매 시 임차인은 아무 조건 없이 계약을 해지하고 상가를 명도 한다.'라고 특약을 하였습니다. 최근 임대인이 건물 매매를 시도하고 있는데 최초의 약정대로 건물이 매매되면 바로 나가야 하나요? 답변 임대인과 임차인이 합의한 내용은 사적 자치의 원칙에 따라 특별한 경우를 제외하고는 유효합니다. 하지만 상가 임대차에서는 상가임대차법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. '건물 매매 시 임차인은 아무 조건 없이 계약을 해지하고 상가를 명도 한다.'라는 특약은 별다른 사유가 없는 한 임차인의 계약갱신 요구 행사 권리를 제한하고 임차인에게 .. 2021. 10. 27. 보증금과 월세를 각각 5% 증액 청구할 수 있나요? 상가임대차 상담사례, '아홉 번째' 이야기. 질문 1년 전 제기동에서 보증금 5백만원, 월세 85만원에 임차 기간 1년으로 임대차계약을 체결했습니다. 이번에 임대인이 보증금과 월세를 각각 5% 증액 요청하고 있는데, 보증금과 월세를 동시에 인상할 수 있나요? 답변 상가의 환산보증금이 일정 금액(서울 9억원) 이하일 때, 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5%를 초과하지 못합니다. 임대인은 차임과 보증금에 대해 동시에 상한요율 이내에서 증액 청구할 수 있습니다. 하지만 임차인의 동의가 있어야만 임대료 인상의 효력이 발생하므로, 임차인은 상한 요율 범위 내에서 임대인과 적절히 협의해야 할 것입니다. 공인중개사사무소, 한길 010-4052-7378 '서울시 눈물그만'의 상담사례입니다. 2021. 10. 25. 전세를 월세로 전환한다고 임대인이 일방적으로 정할 수 있나요? 상가임대차 상담사례, 여덟 번째 이야기. 상가나 사무실을 전세로 계약하는 경우는 굉장히 드문 사례 같은데, 아무튼 관련 있는 '임차인' 위치에 계시는 분들은 읽어보세요. 질문 보증금 3억 원 2년 전세로 계약을 했습니다. 1년 지난 시점에 건물주가 바뀌면서 보증금 5천만 원만 남기고 나머지는 월세로 돌리겠다고 합니다. 임대인은 월세 전환을 거절하면 법적으로 명도 절차를 진행한다는 내용증명도 보내왔습니다. 제가 생각하기에 월세 전환은 서로 합의가 필요한 사항 같은데, 이렇게 일방적으로 요구하면 따라야 하는가요? 답변 임대차 계약에 있어서 차임은 당사자 간에 합의해야 효력이 있고, 임대차 기간에 당사자의 일방이 차임을 변경하고자 할 때도 상대방의 동의를 얻어야 합니다. 임대인의 월세 전환요구 통보는 일방적인.. 2021. 10. 5. 묵시적 갱신 중에 임대인이 일방적으로 해지할 수 있나요? 상가임대차 상담사례, 일곱 번째 이야기. 질문 2016년 6월 30일 역삼동에서 상가건물을 보증금 8천만 원, 월차임 9백만 원에 2년 계약을 하고 사업자등록을 했습니다. 현재 묵시적 갱신 중인데, 임대인이 일방적으로 해지할 수 있습니까? 답변 환산보증금이 일정 금액(서울 9억원)을 초과하는 경우, 임대차 기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 않을 때는 전(前) 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 한편, 임대인은 묵시적 갱신 중에는 언제든지 계약 해지의 통고를 할 수 있고, 임차인이 그 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 묵시적 갱신의 경우, 환산보증금 초과 여부를 먼저 봐야 합니다. 지역.. 2021. 10. 1. 묵시적 갱신 중 계약 해지 시, 신규 임차인을 주선해야 하나요? 상가임대차법 상담사례, 여섯 번째 이야기. 질문 상가 2층을 2015년 1월 보증금 5천만 원, 월세 3백만 원에 임차하였고 지금은 묵시적 갱신 중입니다. 2017년 6월 말 임대인에게 임대차 계약을 해지하겠다고 통보했는데, 임대인은 새로운 임차인을 데리고 오지 않으면 보증금을 돌려줄 수 없다고 합니다. 새로운 임차인을 구해야 합니까? 답변 상가 임대차에서 묵시적 갱신의 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 그러므로 임차인이 계약 해지 통고한 6월 말의 3개월 후인 9월 말에 임대차 계약은 해지되며, 임차인은 새로운 임차인을 구하지 않고 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. ※ 관련법은 상가건물임대차보.. 2021. 9. 30. 상가 양도할 때, 임대인 동의 필요? 상가임대차 상담사례, 다섯 번째 이야기. 질문 임대차 기간 5년으로 계약 체결하고, 현재는 4년째 학원을 운영하고 있습니다. 학원을 좋은 조건에 인수할 분이 생겼는데, 학원 양수도 하는데 임대인이 꼭 동의해야 합니까? 그렇지 않다면 제가 5년을 채워야 합니까? 답변 임대인과 임차인이 약정한 임대차 기간 동안 일방 당사자는 상대방의 동의 없이 일방적으로 임대차 계약을 해지할 수 없습니다. 그리고 임차인은 특별한 사유가 없는 한 임대인의 동의 없이 임차권을 양도할 수 없고, 임차인이 그 규정을 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 임차권 양도는 신규임대차계약 체결을 전제로 하는 것이 일반적이므로, 신규 임차인도 임대인의 동의 없이는 임차권을 쉽게 양수받으려 하지 않을 것입니다. 한편, 임대차계.. 2021. 9. 28. 어린이집은 '상가건물 임대차보호법'을 적용? 상가임대차 상담사례, 네 번째 이야기. 질문 아파트 단지 내에서 어린이집을 위탁받아 운영하고 있습니다. 2015년 최초 입점하여 현재 보증금과 월세가 각각 6천만 원, 230만 원이며 임대차 만료일은 2018년 2월 15일입니다. 임대인이 재계약 시에는 월세를 450만 원으로 증액해 달라고 요구하고 있습니다. 어린이집은 상가임대차법에서 규정한 임대료 증액 상한선(5%)을 적용받을 수 없나요? 답변 '상가건물 임대차보호법'의 상가건물은 사업자등록의 대상인지 아닌지를 기준으로 판단하므로, 사업자등록을 갖추지 않고 고유번호를 발급받는 어린이집 등 비영리법인의 경우에는 '상가건물 임대차보호법'의 적용을 받을 수 없습니다. 임대인은 '상가건물 임대차보호법'에서 규정하고 있는 임대료 증액 상한 요율과 무관하게 임대.. 2021. 9. 28. 보증금 1천만원, 월세 70만원일 때 최우선변제 보호? 상가임대차법 상담사례, 세 번째 이야기. 질문 관악구에서 보증금 1천만 원, 월세 70만 원에 식당을 운영 중입니다. 상가건물이 경매될 경우 보증금 6천5백만 원 이하일 때는 소액 임차인으로서 최우선변제를 받을 수 있다고 하는데, 저도 경매 시에 최우선변제권으로 보증금을 보호받을 수 있습니까? 답변 서울에서는 임차인이 환산보증금이 6천5백만 원 이하 일때 최우선변제를 받을 수 있는 범위에 속하며, 경매낙찰가의 2분의 1 범위 내에서 선순위 근저당보다 앞서서 2천2백만 원까지 우선하여 변제를 받을 수 있습니다. 질문자님의 경우 환산보증금이 8천만 원, 1천만 원 + (70만 원 × 100)으로 최우선변제를 받을 수 있는 범위를 벗어납니다. 한편, 질문자님은 대항력을 갖추고 확정일자를 부여받음으로써 우선변제.. 2021. 9. 27. 이전 1 2 3 4 5 다음
