보증금 1천만원, 월세 70만원일 때 최우선변제 보호?

상가임대차법 상담사례, 세 번째 이야기.

관악구에서 보증금 1천만 원, 월세 70만 원에 식당을 운영 중입니다.

상가건물이 경매될 경우 보증금 6천5백만 원 이하일 때는 소액 임차인으로서 최우선변제를 받을 수 있다고 하는데, 저도 경매 시에 최우선변제권으로 보증금을 보호받을 수 있습니까?

서울에서는 임차인이 환산보증금이 6천5백만 원 이하 일때 최우선변제를 받을 수 있는 범위에 속하며, 경매낙찰가의 2분의 1 범위 내에서 선순위 근저당보다 앞서서 2천2백만 원까지 우선하여 변제를 받을 수 있습니다.

질문자님의 경우 환산보증금이 8천만 원,

1천만 원 + (70만 원 × 100)으로 최우선변제를 받을 수 있는 범위를 벗어납니다.

한편, 질문자님은 대항력을 갖추고 확정일자를 부여받음으로써 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

※ 환산보증금이란,

상가임대차보호법에서 보증금과 월세환산액을 합한 금액을 말함.

환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)

임차인이 임대인에게 지급한 보증금과 매달 지급하는 월세 이외에 실제로 얼마나 자금 부담 능력이 있는지를 추정하는 것.

우선변제권과 최우선변제권의 차이가 궁금하다면,

아래 글에서 확인하세요.

상가건물 임대차보호법, 대항력 있는 임차인! 최우선변제권?

대항력 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생깁니다. 대항력 건물의 인도 + 사업자등록 또한 임차인은

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