확정일자 받으면 보증금이 안전한지?

상가임대차법 상담사례, 두 번째 이야기. 

 

  질문 

보증금 5천만 원, 월세 100만 원에 식당을 임대차할 계획입니다. 

그 상가 등기부등본(등기사항전부증명서)에 근저당이 2억 원 설정되어 있습니다. 

근저당 설정 금액보다 건물 시세가 높긴 하지만, 보증금이 걱정됩니다. 

이럴 경우에 보증금을 안전하게 보호받을 방법이 있습니까? 

확정일자를 받으면 보증금을 확실하게 반환받을 수 있다는데 맞습니까? 

 

 

  답변 

임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 마치면 대항력이 생깁니다. 

그리고 확정일자를 받음으로써 우선변제를 받을 수 있습니다. 

임차인은 우선변제권이 있을 때, 상가건물이 경매 또는 공매되는 경우에 상가건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 

그러므로 질문자님은 건물의 인도와 사업자등록을 신청함으로 대항력을 갖출 뿐만 아니라, 경매될 때를 대비해 확정일자를 받아야 할 것입니다. 

한편 경매의 환가대금보다 선순위 권리금액이 클 때는 보증금 일부 또는 전액을 반환받지 못할 수 있습니다. 

 

※ 확정일자란 세무서에서 상가임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여, 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이 때 그 날짜를 의미함. 

 

관련 법은 

「상가건물 임대차보호법」 제14조, 

「상가건물 임대차보호법 시행령」 제6조, 제7조. 

 

환산보증금 계산식과 최우선변제금 한도가 알고 싶다면,

https://hans1106.tistory.com/214

상가건물 임대차보호법, 대항력 있는 임차인! 최우선변제권?

 

공인중개사사무소, 한길 

010-4052-7378 

 

상가임대차 상담사례집 15

'서울시 눈물그만'에 나온 상담사례입니다. 

 

출처 Unsplash@anna filozova