등기부등본 순위, 전세 사기 주의!!

Unsplash@batch flaunter

 

한슈 is입니다. 

뉴스에 자주 등장하는 전세 사기 사건, 주택임대차보호법의 허점을 이용한 전세 사기에 대해 알아보겠습니다. 

누구나 알고 있는 대항력의 기본은 잔금 당일, 전입신고 + 확정일자 

허점은 무엇일까? 

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근저당(대출) 신청일과 전입신고일이 같다면? 

세입자 대항력은 집주인 근저당보다 후순위! 

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※ 주택임대차보호법 제3조 

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

 

※ 부동산등기법 제6조 

제6조(등기신청의 접수시기 및 등기의 효력발생시기) ① 등기신청은 대법원규칙으로 정하는 등기신청정보가 전산정보처리조직에 저장된 때 접수된 것으로 본다.
② 제11조제1항에 따른 등기관이 등기를 마친 경우 그 등기는 접수한 때부터 효력을 발생한다.

 

전세계약을 체결하고 전입신고를 하면 효력은 전입신고를 한 다음 날 발생! 

집(부동산)을 담보로 근저당권을 설정하는 경우에는 등기소에 등기를 접수하면 효력 바로 발생!! 

 

치명적인 허점!!! 

속이려고 마음먹는다면 막을 수 있는 방법은 없습니다. 

(HUG나 서울보증보험 가입은 나중 문제) 

 

https://hans1106.tistory.com/206

2020년, 달라지는 주택임대차보호법

 

위의 내용보다 전입신고의 효력 발생일을 개정하는 것이 어떤 것보다 중요한 것이 아닌가?! 

전세 계약을 하려는 세입자가 우선 해야 할 것은 이 집이 안전한지 확인해 보는 것, 바로 등기부등본의 확인. 

 

※ 등기부등본의 구조는? 

등기사항전부증명서(등기부등본)
표제부	주소	집 어디에 있니?
갑구	소유자(소유권)	집 주인이 누구니?
을구	근저당권(소유권 외)	집 담보로 얼마 빌렸니?

 

만나기 힘든 을구가 깨끗한 등기부. ▼

등기부등본 예시

 

다음은 근저당권이 설정되어 있는 등기부. ▼

등기부등본, 을구 예시

순위번호 1번(선순위)에 근저당권이 설정되어 있습니다. 

전세 계약을 하고 전입신고를 하면 2번으로 후순위. 

즉, 경매 시 시세 대비 채권최고액이 높다면, 전세보증금을 받지 못할 수도 있다는 얘기! 

(을구) 채권최고액은 은행이 집주인에게 받아야 할 금액, 주로 채권액의 120~130%를 한도로 책정합니다. 

 

 

Unsplash@batch flaunter

 

'집주인 근저당 + 전세보증금의 합이 시세(매매가)의 70% 이내'라면 안전하다고 말합니다. 

(다가구 주택의 경우는 다른 세입자들의 보증금도 고려 대상) 

 

왜 70%일까? 

경매 시, 시세 대비 감정가가 이루어지는데 한 번 유찰이 되면 

일반적으로 서울은 감정가의 20%, 서울 외 지역은 감정가의 30% 하락하기 때문. 

 

https://hans1106.tistory.com/38

주택임대차보호법, 대항력 있는 임차인! 최우선변제권?

 

전세가가 고액이라면 상당한 주의가 필요한 전세 계약! 

등기부등본에 근저당권 이외에 가압류·가처분 등이 설정되어 있다면 다른 말은 필요 없겠죠? 

 

등기부의 확인은 계약 전, 

계약 시, 

그리고 계약 후, 반드시 확인이 필요합니다. 

 

 

서초, 한길공인중개사 

010-4052-7378