'건물 매도 시 임대차계약 해지' 약정은 유효하나요?

상가임대차 상담사례, 열 번째 이야기 

 

  질문 

2015년 2년 약정으로 임대차 계약을 체결했고, 지금은 묵시적 갱신 중입니다. 

계약 체결할 때 '건물 매매 시 임차인은 아무 조건 없이 계약을 해지하고 상가를 명도 한다.'라고 특약을 하였습니다. 

최근 임대인이 건물 매매를 시도하고 있는데 최초의 약정대로 건물이 매매되면 바로 나가야 하나요? 

 

 

  답변 

임대인과 임차인이 합의한 내용은 사적 자치의 원칙에 따라 특별한 경우를 제외하고는 유효합니다. 

하지만 상가 임대차에서는 상가임대차법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 

'건물 매매 시 임차인은 아무 조건 없이 계약을 해지하고 상가를 명도 한다.'라는 특약은 별다른 사유가 없는 한 임차인의 계약갱신 요구 행사 권리를 제한하고 임차인에게 불리한 내용으로서 효력이 없습니다. 

그러므로 임차인은 해당 상가가 매매되더라도 계약갱신요구권을 행사함으로써 최초 임대차 기간을 포함하여 10년간 영업할 수 있습니다. 

 

 

※ 「상가건물임대차보호법」 제10조, 제15조 

제10조(계약갱신 요구 등) ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.>

제15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

 

 

공인중개사사무소, 한길 

010-4052-7378 

 

상가임대차 상담사례집 43

법적으로는 애초에 잘못된 계약이 맞지만, 

강압적으로 맺은 계약이 아니라면 처음부터 이런 계약은 안하는 것이 분쟁의 소지가 없을 것 같다는 생각. 

 

출처 Unsplash@anna filozova