임대료 인상 무조건 5% 제한?, 임대료 계산하는 방법!

출처 Unsplash@vishnu prasad 

 

임대료 상한 5%는 모든 임대차에 적용되나요? 
환산보증금이란? 
임대료 인상은 보증금과 월세 모두 올릴 수 있나요? 

 

상가건물 임대차보호법 '임대료 인상 부분'에 대해 자세히 알아봅니다. 

임대료 인상 5% 제한은 모든 상가임대차에 적용이 될까? 

결론부터 얘기하면 그렇지 않습니다. 

환산보증금이 '대통령령으로 정하는 보증금액'을 초과하는 임대차에 대해서는 적용되지 않습니다. 

따라서 모든 임대차가 임대료 인상 5% 제한을 받는 것이 아니고, 

환산보증금이 대통령령으로 정하는 보증금액 이내인 경우에만 5% 제한을 받습니다. 

 

 

  환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100) 

만약 보증금 3,000만 원 월세 200만 원인 임대차의 경우 

환산보증금은 3,000만 원 + (200만 원 × 100) = 2억 3천만 원. 

 

  지역별 대통령령으로 정하는 보증금액 

1. 서울특별시: 9억 원 

2. 과밀억제권역(서울 제외) 및 부산광역시: 6억 9천만 원 

3. 광역시(2번 지역 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억 4천만 원 

4. 그 밖의 지역: 3억 7천만 원 

 

 

이제, 환산보증금과 지역별 보증금액을 알았으니 예를 들어 보겠습니다. 

 

임대료 5% 계산하는 방법 

서울지역에 보증금 1억 원, 월세 700만 원인 상가임대차의 경우 

 

STEP 1. 먼저 임대료 인상 5% 제한 적용 유무를 알아보기 위해 환산보증금을 구해봅니다. 

1억 원 + (700만 원 × 100) = 8억 원. 

 

STEP 2. 위에서 계산된 환산보증금 8억 원은 대통령령이 정하는 서울시 9억 원보다 적으므로, 5% 인상 제한 대상입니다. 

그렇다면 이 환산보증금을 기준으로 5%가 인상된 월세를 구해봅니다. 

8억 원 × 105% = 8억 4천만 원. 

 

STEP 3. 보증금은 그대로 하고 월세만 올리기로 하였으므로, 위에서 구한 8억 4천만 원에서 기존 보증금 1억 원은 빼줍니다. 

8억 4천만 원 - 1억 원 = 7억 4천만 원. 

 

STEP 4. 자, 이제 7억 4천만 원을 다시 월세로 바꿔줘야 합니다. 월세를 보증금으로 바꿀 때 100을 곱한 것처럼 이번엔 반대로 보증금을 100으로 나눠줍니다. 

7억 4천만 원 ÷ 100 = 740만 원. 

 

결론은 서울지역 보증금 1억 원 월세 700만 원 임대차의 경우, 

임대료 인상 5% 제한을 받으며 보증금 1억 원에 월세 740만 원까지 올릴 수 있다. 

 

5% 상한은 보증금과 월세 모두 올릴 수 있습니다. 

보통 '보증금 1억 원에서 5% 500만 원, 월세 700만 원에서 5% 35만 원' 이런식으로 인상을 하는 경우는 거의 없죠. 

보증금은 두고 월세를 올리는 경우가 대부분입니다. 

그렇기에 환산보증금을 계산해서 월세를 구하게 됩니다. 

 

 

공인중개사사무소, 한길 

010-4052-7378 

 

관련 법은,

※ 상가건물 임대차보호법 제2조 

제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.  <개정 2020. 7. 31.>

 

※ 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 

제2조(적용범위) ①「상가건물 임대차보호법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 보증금액”이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다.  <개정 2008. 8. 21., 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2018. 1. 26., 2019. 4. 2.>
1. 서울특별시 : 9억원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원
4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원
②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③법 제2조제2항에서 “대통령령으로 정하는 비율”이라 함은 1분의 100을 말한다.  <개정 2010. 7. 21.>

 

※ 상가건물 임대차보호법 제4조 

제4조(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.  <개정 2008. 8. 21., 2018. 1. 26.>