묵시적 갱신 중에 임대인이 일방적으로 해지할 수 있나요?

상가임대차 상담사례, 일곱 번째 이야기. 

 

  질문 

2016년 6월 30일 역삼동에서 상가건물을 보증금 8천만 원, 월차임 9백만 원에 2년 계약을 하고 사업자등록을 했습니다. 

현재 묵시적 갱신 중인데, 임대인이 일방적으로 해지할 수 있습니까? 

 

 

  답변 

환산보증금이 일정 금액(서울 9억원)을 초과하는 경우, 임대차 기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 않을 때는 전(前) 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 

한편, 임대인은 묵시적 갱신 중에는 언제든지 계약 해지의 통고를 할 수 있고, 임차인이 그 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 

 

묵시적 갱신의 경우, 

환산보증금 초과 여부를 먼저 봐야 합니다. 지역별 환산보증금 초과 시, 상가임대차보호법의 적용대상이 아니기 때문. 

보증금 + (월세 × 100) = 환산보증금 

8,000만 원 + (900만 원 × 100) = 9억8천만 원으로 지역별 환산보증금(서울 9억원)을 초과.

따라서 환산보증금을 초과한다면, 기간의 약정이 없다고 보며 임대인도 해지 통보 가능. 

환산보증금 이내라면, 1년씩 연장된 것으로 보며 임차인은 언제든지 해지 통보 가능합니다. 

 

관련 법은, 

※ 상가건물임대차보호법 제2조, 제10조 

제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.  
<개정 2020. 7. 31.> 

제10조(계약갱신 요구 등)
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.  
<개정 2009. 5. 8.>

 

※ 민법 제635조 

제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.
②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월
2. 동산에 대하여는 5일

 

공인중개사사무소, 한길 

010-4052-7378 

 

상가임대차 상담사례집 37

'서울시 눈물그만'의 상담 사례 중 하나입니다. 

 

출처 Unsplash@anna filozova