양도소득세 계산, 환산취득가액이란?

세금, 양도소득세 열두 번째 이야기 

Unsplash@jp valery

 

양도소득세 계산 과정을 보면 

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양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익 

양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액 

양도소득금액 - 기본공제 = 과세표준 

과세표준 × 세율 = 산출세액 

산출세액 + 지방소득세(산출세액의 10%) = 총 납부할 세액 

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(밑줄 친 부분을 클릭하면 해당 포스팅으로 이동!) 

 

위처럼 

양도가액(파는 가격)에서 취득가액(산 가격)과 필요경비를 차감해서 

양도차익을 계산합니다. 

이때, 얼마에 샀는지 모른다면 

(부동산 매매계약서나 금융거래내역 등 증빙서류가 없다면) 

다음과 같은 순서로 취득가액을 구한다! 

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※ 취득가액 인정 순서 

실제로 거래된 가액 > 매매사례가액 > 감정가액 > 환산취득가액 

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매매사례가액이란, 

취득일 전후 3개월 이내에 유사한 물건이 거래된 경우의 가격을 말합니다. 

국토교통부 실거래가 공개시스템에서 조회할 수 있습니다. 

매매 실거래가 공개
2006.1 이후	주택(아파트, 연립/다세대, 단독/다가구)
	오피스텔
	상업/업무용
	토지
2007.6.29 이후	분양/입주권

 

국토교통부 실거래가 공개시스템

 

감정가액이란, 

취득일 전후 3개월 이내에 둘 이상의 감정평가기관이 감정한 가격의 평균을 말합니다. 

 

환산취득가액이란, 

세법에서 정한 기준에 따라 환산해서 계산한 취득가액을 말합니다. 

제176조의2(추계결정 및 경정) ①법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.  <개정 2005. 2. 19., 2009. 2. 4., 2010. 2. 18., 2010. 12. 30., 2015. 2. 3., 2016. 2. 17., 2016. 8. 31.>
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
②법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 가액을 말한다.  <개정 2000. 12. 29., 2001. 12. 31., 2002. 12. 30., 2003. 12. 30., 2005. 8. 5., 2005. 12. 31., 2008. 2. 22., 2010. 2. 18., 2017. 2. 3., 2020. 2. 11.>
1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

환산취득가액을 구하는 공식은? 

환산취득가액 = 양도가액 × (취득 시 기준시가 ÷ 양도 시 기준시가)

※ 필요경비는 실제 취득가액으로 신고할 때에만 공제함에 유의! 

환산가액으로 신고하는 경우, 취득 당시 기준시가의 3%를 필요경비로 공제. 

부동산공시가격알리미에서 기준시가 조회! 

환산가액으로 취득가액을 구하는 경우, 

실제 취득가액보다 높아지는 경우가 있습니다. 

취득가액이 올라간다는 건 양도차익이 줄어든다는 것!! 

 

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오옷!! 

환산취득가액으로 신고하면 되겠네?! 

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실제 취득가액을 알면서 환산가액으로 신고하거나 

또는 국세청(세무서)에서 조사, 실제 취득가액이 확인이 된다면 

부정과소신고 가산세(납부세액의 40%)가 기다리고 있음에 주의! 

 

 

양도소득세 계산 시, 너무 오래되었거나 증빙서류가 없을 경우 

취득가액을 구하는 방법에 대해 가볍게 알아보았습니다. 

별로 알고 싶지 않지만 알면 좋은 세금 상식, 

도움이 되는 정보이길 바라며 항상 세금 관련 사항은 세무사와 상담하길 권합니다. 

 

서초, 한길부동산 is 

010-4052-7378