고가주택에 대한 양도차익 등의 계산

세금, 양도소득세 열한 번째 이야기 

Unsplash@ava sol 

 

주택(부동산)을 팔아서 이익이 생기면 양도소득세를 내야 합니다. 

차익이 없다면 당연히 양도소득세는 없습니다. 

양도소득세는 주택 수 계산을 소유자별(인별)이 아니라 세대를 단위로 합니다. 

1세대 1주택의 경우, 일정요건 충족 시 비과세! 

 

비과세 요건은? 

9억 원 이하 
2년 이상 보유·거주 (2017.8.3 이후 조정대상지역 내에 있는 주택을 취득한 경우에만 2년 이상 거주 요건) 

 

 

※ 먼저, 양도소득세 계산 과정을 보면 

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양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익 

양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액 

양도소득금액 - 기본공제 = 과세표준 

과세표준 × 세율 = 산출세액 

산출세액 + 지방소득세(산출세액의 10%) = 총 납부할 세액 

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※ 「소득세법 시행령」 제156조 

제156조(고가주택의 범위) ①법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다.  <개정 2005. 12. 31., 2008. 2. 22., 2008. 10. 7., 2010. 2. 18., 2014. 2. 21.>
②제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.
③제155조제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다.
[전문개정 2002. 12. 30.]

고가주택이란 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 9억 원을 초과하는 것! 

9억 원을 초과하는 부분은 과세대상! 

고가주택의 양도차익 계산은 어떻게 되는지 알아보겠습니다. 

 

※ 「소득세법 시행령」 제160조 

제160조(고가주택에 대한 양도차익등의 계산) ①법 제95조제3항에 따른 고가주택(하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.  
<개정 1999. 9. 18., 2002. 12. 30., 2008. 2. 22., 2009. 2. 4., 2020. 2. 11.>

 

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 

소득세법 시행령 제160조 제1항의1

양도차익 × [(양도가액 - 9억 원) ÷ 양도가액] 

 

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 

소득세법 시행령 제160조 제1항의2

장기보유특별공제액 × [(양도가액 - 9억 원) ÷ 양도가액] 

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※ 예시 

다음의 경우 고가주택에 대한 양도차익은? 

1세대 1주택이며 5년 거주, 

취득가액은 7억 원, 양도가액은 12억 원, 필요경비 1억 원 

 

위의 양도소득세 계산식에 대입해보면, 

양도가액	12억 원
(-)취득가액	(-)7억 원
(-)필요경비	(-)1억 원
= 양도차익	= 4억 원

1) 양도차익은 

4억 원 × [(12억 원 - 9억 원) ÷ 12억 원] 

= 1억 원(9억 원 초과분에 대한 양도차익) 

 즉, 1억 원이 양도차익이 됩니다. 

 

2) 고가주택에 대한 장기보유특별공제액은? 

(장특공 5년 이상은 40%) 

(4억 원 × 40%) × [(12억 원 - 9억 원) ÷ 12억 원] = 4천만 원 

 

즉, 양도소득금액은 6천만 원입니다. (1억 원 - 4천만 원) 

 

고가주택에 대한 양도차익 등의 계산에 대해 알아보았습니다. 

 

서초, 한길부동산 is