재건축, 양도소득세 계산은?

세금, 양도소득세 열네 번째  이야기 

Unsplash@annie spratt

 

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양도소득세 계산 과정은? 

양도소득세 과세표준

양도가액

(-)취득가액

(-)필요경비

(-)장기보유특별공제

(-)기본공제

과세표준 × 세율 = 산출세액 

산출세액 + 지방소득세(산출세액의 10%) = 총 납부할 양도세 

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일반적인 계산 과정은 위와 같습니다. 

 

그렇다면, 

재건축 후 신축 아파트를 팔 때 양도소득세 계산은 어떻게 할까? 

한 씨가 30년 전 매입한 서초동 A아파트, 

추가분담금을 납부하고 재건축 하였다고 가정. 

30년 전 A아파트 매입	2억 원
(2017년 재건축) 관리처분계획 인가일 당시 감정가액	3억 원
추가분담금	1억 원
2020년 완공(신축), 양도한다면?	현 시세 7억 원

 

  관리처분계획 인가일 전 양도차익과, 인가일 이후 양도차익으로 나눈다. 

관리처분계획 인가일 전의 양도차익은? 

여기서 양도가액은 관리처분계획 인가일에 평가한 감정가액이 됩니다. 

계산식은 

※ 필요경비는 0원으로 가정. 

관리처분인가 전 양도차익 = 감정가액 - 취득가액 - 필요경비

3억 원(감정가액) - 2억 원(취득가액) - 0원(필요경비) 

= 1억 원(인가일 전 양도차익) 

 

인가일 이후 양도차익은? 

관리처분인가 이후 양도차익 = 양도가액 - (감정평가액 + 추가분담금) - 필요경비

7억 원 - (3억 원 + 1억 원) - 0원 

= 3억 원(인가일 이후 양도차익) 

 

 

  인가일 이후 양도차익을 청산금 납부분 양도차익과, 기존 부동산분 양도차익으로 구분하여 계산한다. 

인가일 이후 청산금 납부분 양도차익

= 인가일 이후 양도차익 × [청산금 ÷ (감정가액 + 청산금)]

3억 원 × [1억 원 ÷ (3억 원 + 1억 원)] 

= 7천 5백만 원 

 

인가일 이후 기존 부동산분 양도차익

= 인가일 이후 양도차익 × [감정가액 ÷ (감정가액 + 청산금)]

3억 원 × [3억 원 ÷ (3억 원 + 1억 원)] 

= 2억 2천 5백만 원 

 

 

  전체 양도차익을 기존 부동산분과, 청산금 납부분으로 나눈다. 

기존 부동산분 양도차익 = 인가일 전 양도차익 + 인가일 이후 기존 부동산분 양도차익

1억 원 + 2억 2천 5백만 원 = 3억 2천 5백만 원 

청산금 납부분 양도차익 = 인가일 이후 청산금 납부분 양도차익 

7천 5백만 원 

 

 

※ 한 씨가 재건축으로 완공된 아파트를 7억 원에 양도할 경우, 양도차익은 

3억 2천 5백만 원(기존 부동산분)과 7천 5백만 원(청산금 납부분), 

각각에 대해 장기보유특별공제율을 계산하여 최종 납부할 양도소득세를 구합니다. 

기존 부동산분	청산금 납부분
당초 취득일로부터 양도일까지의 보유기간	관리처분계획 인가일부터 양도일까지의 보유기간

 

https://hans1106.tistory.com/7?category=850551

양도소득세, 2년 이상 거주! 2020년부터 확 달라지는 장기보유특별공제

 

 

 

서초, 한길부동산 is 

010-4052-7378