상가임대차, 묵시적갱신과 계약갱신의 차이

묵시적 갱신과 계약갱신의 차이와 상가임대차에서 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 8가지 이유에 대해 알아봅니다. 

 

1.  계약갱신 요구 

- 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우, 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 다만, 다음의 경우라면 계약갱신 요구 거절 가능. (상임법 제10조 제1항) 

1) 임차인이 3기의 차임액을 연체한 경우 
2) 거짓·부정한 방법으로 임차한 경우 
3) 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 한 경우 
4) 임대인의 동의 없이 전대한 경우 
5) 임차인이 건물의 전부 또는 일부를 파손한 경우 
6) 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차가 어려운 경우 
7) 철거 또는 재건축의 경우
※ 계약 시 재건축 계획을 구체적으로 알리고 실행, 노후·멸실로 안전사고 우려, 다른 법령에 따라 철거·재건축 
8) 임차인의 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 이유가 있는 경우 

 

- 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다. (상임법 제10조 제2항) 

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상가, 갱신된 적 없는 2018.10.16 이전 계약은 갱신 요구 5년만 가능

- 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금은 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 아니하는 범위에서 증감할 수 있습니다. (상임법 제10조 제3항) 

※ 환산보증금을 초과하는 임대차 계약갱신의 경우, 

상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다. (상임법 제10의2) 

 

 

2. 묵시적 갱신 

- 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않으면 종전 임대차와 동일한 조건으로 자동 갱신됩니다. 이 경우 임대차의 존속기간은 1년입니다. (상임법 제10조 제4항)

- 묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생. (상임법 제10조 제5항) 

※ 환산보증금을 초과하는 임대차의 경우, 

임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 종전 임대차와 동일한 조건으로 자동 갱신됩니다. 

다만, 당사자는 언제든지 해지통고가 가능합니다. 

 

서초, 한길공인중개사사무소 

 

출처 Unsplash@yves monrique