분양권 vs 입주권, 차이점이 뭐니?

세금, 양도소득세 열세 번째 이야기 

2019.12.22 반포 디에이치 라클라스, 재건축 현장

 

재건축이나 재개발을 통해 종전 부동산의 소유자가 신축주택을 받을 수 있는 권리를 조합원 입주권이라고 합니다. 

분양권이란, 청약을 통한 아파트 당첨권을 말합니다. 

 

이 둘의 같은 점은? 

분양권	조합원 입주권
주택을 취득할 수 있는 권리,  양도세 과세대상

 

차이점은? 

1) 첫 번째, 주택 수 포함 유무 

분양권은 준공 후 소유권 이전 등기를 마치기 전까지 주택 수에 포함되지 않습니다. 

(주택이 완공되고 잔금 납부를 해야 주택 수에 포함) 

*1주택과 분양권을 보유하다가 주택을 양도할 경우, 1세대 1주택 비과세(요건 충족 시)를 받을 수 있습니다. 

(분양권은 장/특/공이나 1세대 1주택 비과세 혜택 없음) 

**2주택 이상(다주택자)과 분양권을 보유하다가 주택을 양도할 경우, 

2019.12.16 부동산 대책으로 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때는 분양권을 주택 수에 포함하는 것으로 개정(2021.1.1 이후 양도 분부터) 

 

12.16 주택시장 안정화 방안

 

분양권의 양도세 계산은? 

분양권의 양도세

= (프리미엄 - 필요경비 - 기본공제) × 세율

※ 프리미엄 = 양도가액 - 분양권 취득가액 

 

조합원입주권은 주택 수에 포함됩니다. 

*1주택과 입주권을 가지고 있다가 주택을 양도할 경우, 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없습니다. 

(다주택 + 입주권, 역시 마찬가지) 

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2) 두 번째, 양도 

분양권을 양도한다면? 

2018.1.1 이후 조정대상지역의 분양권은 보유기간에 관계없이 양도차익의 50%로 중과. 

조정대상지역 외의 지역은 보유기간에 따라 

보유기간	현행	개정
1년 미만	50%	70%
1년 이상 2년 미만	40%	60%
2년 이상	기본세율(6~42%)

※ 7.10 부동산 대책으로 세율 인상 예정임. 

 

조합원입주권은(다른 주택 없이 입주권만 있다면) 

관리처분계획 인가일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면, 입주권인 상태에서 팔더라도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 

조합원입주권 양도 시에는 일반주택 양도세율 적용. 

 

조합원입주권 1세대 1주택 비과세 요건은 다음과 같습니다. 

※ 「소득세법」 제89조 

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.  <개정 2014. 1. 1., 2016. 12. 20., 2018. 12. 31.>

4. 제2항에 따른 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.
　　가. 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니할 것
　　나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)

 

※ 「소득세법 시행령」 제154조 

제154조(1세대1주택의 범위) ①법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.

 

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3) 세 번째, 취득세 / 재산세 

	조합원입주권	분양권
취득세	입주권 매수 시 토지분 납부	완공 후 소유권이전등기 시 납부 (분양권 전매 시 없음)
재산세	공사기간 토지분 납부	없음

 

이상으로 분양권과 조합원입주권의 기본적인 부분(차이)만을 살펴보았고, 세금 관련 내용은 세무사와 상담하길 권합니다. 

 

 

서초, 한길부동산 is 

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