8.24 보도자료, 주택임대차보호법 해설서 핵심 Q & A

8.24 국토교통부 보도자료

 

 

서울 2곳 · 경기 2곳에 임대차 민원 방문 상담소를 개설

LH는 서울지역본부(강남구)와 경기지역본부(성남시)에, 

한국감정원은 서울동부지사(성동구)와 경기북부지사(의정부시)에 

방문상담소를 개설. 

해당 위치와 연락처는 아래 이미지 참조. 

8.24 보도자료 중

 

 

「주택임대차보호법 해설서」 배포 예정

각급 지자체를 통해 전국 배포할 예정이며, 

전자문서 형태의 해설서는 8.28일부터 즉시 

국토교통부·법무부 및 유관기관 홈페이지를 통해 다운로드 가능. 

 

 

「주택임대차보호법 해설서」 핵심 Q&A

https://hans1106.tistory.com/154?category=880904

임대차 3법이란, 관련 Q & A

 

지난 7.30 보도자료에 이어 주택임대차보호법 관련 Q & A를 첨부하였습니다. 

지난 자료와 중복되는 부분도 있고 그렇지 않은 부분도 있는데 

내용을 살펴보면, 

---

질문 1. 임차인은 계약갱신요구권을 언제까지 행사해야 하는지? 

답변 임차인은 임대차계약의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 

갱신요구권을 행사하여야 합니다. 

'1개월 전까지'의 기간을 계산할 때에는 초일불산입원칙에 따라 

계약만료일 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달하여야 합니다. 

(예시) 계약만료일이 2020.9.30.인 경우 2020.8.30. 0시 전까지 
임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 함.

 

다만, 2020.12.10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약은 

임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사하여야 함에 주의! 

(주택임대차보호법 제6조 제1항) 

(예시) 2020.12.20. 체결된 계약 또는 같은 날 묵시적 갱신이 된 계약은 
위 계약의 기간만료일 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 행사하여야 함.

 

 

질문 2. 개정법 시행 당시 계약만료일까지 1개월이 안 남은 경우 

계약갱신요구권을 행사할 수 있는지? 

답변 행사할 수 없습니다. 

행사기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지이므로, 

법 시행일인 2020.7.31.~8.31.사이에 계약기간이 종료되는 임차인들은 계약갱신요구권을 행사할 수 없습니다. 

 

 

질문 3. 계약갱신요구권 행사의 효과는 무엇? 

답변 계약갱신요구권을 행사하면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고, 

갱신되는 임대차의 기간은 2년이 보장됩니다. 

다만 차임과 보증금은 종전 금액의 5% 범위 내에서 증감할 수 있음. 

 

 

질문 4. 묵시적 갱신도 갱신요구권으로 보는지? 

답변 묵시적으로 갱신된 경우는 갱신요구권으로 보지 않습니다. 

명확한 의사표시를 한 경우에 한하여 인정! 

 

 

질문 5. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 향후 계약갱신요구권을 행사할 수 있을까? 

답변 계약이 묵시적으로 갱신되었다면 그 갱신된 계약의 기간이 끝나기 

6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있음. 

※ 계약갱신요구권 행사기간 관련 개정사항(1개월 전→2개월 전, 2020.6.9 개정)은 

2020.12.10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약부터 적용. 

 

 

질문 6. 이미 4년 이상을 거주한 임차인도 계약갱신요구권을 행사할 수 있나? 

답변 갱신요구권을 행사할 수 있음! 

개정법률의 주요 핵심은 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있는 것으로, 

연장 계약, 묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우라도 갱신을 요구할 수 있다. 

 

 

질문 7. 계약갱신요구권 행사의 방식은? 

답변 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만 

분쟁예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전. 

문자메시지나 이메일 등은 실수로 지워질 수 있죠. 

 

 

질문 8. 임차인이 계약갱신요구권을 행사 후 다시 임대차계약서를 작성해야 하나요? 

답변 임대차계약서를 다시 작성하지 않더라도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있음. 

다만 임대료 등 당사자 사이에 새롭게 합의된 내용이 있는 경우, 

이를 명시하여 증거서류를 작성해두는 것이 분쟁예방을 위해 좋음. 

 

 

질문 9. 임대인은 임대차기간 동안 1년 마다 임대료를 5%씩 올릴 수 있나요? 

답변 그렇지 않음. 

임대인이 임대료 증액을 청구할 수 있다는 것일 뿐이지 임차인이 이 증액청구에 

반드시 응해야하는 것은 아니고, 꼭 5%를 증액해주어야 하는 것도 아닙니다. 

계약갱신 시 증액의 경우라면 임대인과 임차인은 협의를 통해 

기존 임대료를 기준으로 5% 범위 내에서 임대료를 증액할 수 있는 것임. 

 

 

질문 10. 주택임대차보호법상 법정 월차임 전환율은 언제 적용되나? 의무사항인지? 

답변 임대차계약에서 보증금의 전부 또는 일부를 

월 단위 차임으로 전환하는 경우에 의무적으로 적용되며, 

법에서 정한 전환율을 초과하는 경우 그 부분은 효력이 없음. 

 

 

질문 11. 법정 월차임 전환율이 10월부터 4%→2.5%로 개정된다고 하는데, 

현재 존속중인 계약에도 소급적용 되는지? 

답변 개정되는 시행령 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하되, 

시행 후 최초로 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용됨. 

 

 

질문 12. 법정 월차임 전환율 적용방법은? 보증부 월세에서 보증금을 높이려면 어떻게 해야 하는지? 

답변 법정 월차임 전환율은 임차인 보호를 위해 보증금의 전부 또는 일부를 

월 단위 차임으로 전환하는 경우에만 적용되고, 

월 단위 차임을 보증금으로 전환하는 경우에는 적용되지 않음. 

월 단위 차임을 보증금으로 전환하는 경우에는 

한국감정원에서 발표하는 지역별·규모별 전월세 전환율, 

주변 시세 등을 참고하여 임대인과 임차인간에 협의하여 보증금 전환 비율을 

결정할 수 있음. 

 

 

서초, 한길부동산 is 

010-4052-7378 

 

다음은 원문자료입니다. 

8.24 보도자료 1

8.24 보도자료 2

 

8.24 보도자료 3

 

8.24 보도자료 4

 

Unsplash@matt botsford