집주인이 바뀌었다!
대항력이란?
「주택임대차보호법」 제3조
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.
<개정 2013. 8. 13.>
입주 + 주민등록(전입신고)을 하면 다음날 0시부터 권리가 생기는데,
임대차 계약기간 중간에 집주인(임대인)이 바뀌더라도 보호받을 수 있다는 내용입니다.
즉, 새로운 임대인 등 제3자가 나가세요! 하면
싫어요! 할 수 있는 정당한 권리를 대항력이라 합니다.
임차인이 이사는 하지 않고 전입신고만 하거나,
이사는 했으나 전입신고를 하지 않았다면 대항력이 생기지 않습니다.
이사일자와 전입일자가 다른 경우, 대항력 기산일은 언제일까?
이사 후 전입신고를 했다면 전입신고 다음날 0시부터,
전입신고 후 이사를 했다면 이사 다음날 0시부터,
이사와 전입신고 중 하나가 아닌 모두라는 점을 기억하세요!!
임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다는 말의 의미는
계약 기간 종료 후,
보증금의 반환 의무는 새로운 집주인(양수인)이 부담하게 되므로
이전 집주인이 아닌
현재 집주인에게 보증금의 반환 의무가 있다는 것입니다.
집이 경매로 넘어갔다?!
최우선변제권이란?
주택의 경매 절차에서,
최우선변제 요건을 갖춘 임차인에게 소액보증금 중 일정액을
우선적으로 보장해주는 것을 최우선변제권이라 합니다.
※ 소액보증금의 범위 & 최우선변제금액 한도는?
[시행 2021.5.11] 「주택임대차보호법 시행령」 제10조, 제11조
| 적용일자 | 지역 | 소액보증금의 범위 | 최우선변제금액 한도 |
2021.5.11 |
서울특별시 | 1억5천만원 이하 |
5천만 원 |
| 과밀억제권역(서울 제외), 세종, 용인, 화성, 김포 | 1억3천만원 이하 |
4천300만 원 |
|
| 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역 제외), 안산, |
7천만원 이하 |
2천300만원 |
|
| 그 밖의 지역 | 6천만원 이하 |
2천만원 |
※ 최우선변제 요건은?
경매개시 결정 등기 전에 대항요건을 갖출 것!
입주 + 주민증록(전입신고)
보증금이 법에서 정한 소액보증금의 범위 이내일 것!!
배당 종기일 전에 배당요구를 하고, 종기일까지 대항력을 유지할 것!!!
예를 들면(서울시),
| 임차인 | 임차보증금 | 최우선변제금액 |
| 김 씨 | 1억2천만원 | 해당 없음 |
| 박 씨 | 1억원 | 3천700만원 |
| 이 씨 | 3천만원 | 3천만원 |
(보증금이 최우선변제금보다 적다면 보증금을 한도로 합니다)
또한, 소액보증금의 기준시점은 담보물권(근저당 등) 설정일이 기준입니다!
우선변제권과 최우선변제권의 차이는?
| 최우선변제권 | 우선변제권 |
| 입주 + 전입신고 | 입주 + 전입신고 + 확정일자 |
| 지역별 소액보증금 중 일부 | 보증금 전액 |
보증금을 보호하기 위한 여러 가지 방법 중,
가장 손쉬운 방법
전입신고와 확정일자 받기!
계약 전 등기사항전부 증명서에 선순위 저당권이 있다면
시세 대비 적정한지, 기준일은 언제인지 꼼꼼히 확인해야 합니다.
비비디 바비디 부♬
서초, 한길 공인중개사
010-4052-7378
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