보증금 못 받고 이사나갈 때, 임차권등기명령

Unsplash@andy art 

 

임대차 기간이 끝났는데, 보증금을 받지 못했다?! 

이럴 경우, 이사 날짜가 잡혀 있더라도 짐을 빼거나 이사를 나가면 안됩니다. 

보증금을 지키는 방법, '임차권등기명령제도'에 대해 알아봅니다. 

 

 

  임차권등기명령제도란 

임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면, 대항력과 우선변제권이 상실되어 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다. 

이러한 문제를 해결하기 위한 제도 '임차권등기명령제도', 

법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다. 

※ 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. (「주택임대차보호법」제3조의3제8항) 

 

 

  임차권등기명령 신청요건 

임대차가 끝난 후, 

보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. (「주택임대차보호법」제3조의3제1항) 

임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 

계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의해지된 경우에도 신청 가능. 

임차보증금을 돌려받지 못한 경우란, 임차보증금의 전액 또는 일부라도 돌려받지 못한 경우를 말합니다. 

 

 

  임차주택의 범위 

임차주택은 원칙적으로 등기된 경우에만 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 

따라서 임차주택이 무허가 건물인 경우에는 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다. 

임차주택에 대해 사용승인을 받고 건축물대장이 작성되어 있어, 즉시 임대인 명의로 소유권 보존등기가 가능한 경우에는 임대인을 대위하여 소유권 보존등기를 마친 다음 임차권등기를 할 수 있으므로, 예외적으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대인 명의로 소유권 보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다. 

주택의 일부분, 예를 들어 다가구주택의 일부분을 임차하는 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대차의 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부. 

임차목적물에 대한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우, 예를 들어 공장, 사무실 등으로 되어 있는 경우에도 주거용으로 임차하여 사용하고 있다면, 주거용 건물이기 때문에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 

이 경우에는 임대차 계약 체결 시부터 임차권등기명령 신청 당시까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류를 첨부. 

 

 

  임차인의 범위 

임대차가 종료될 때 대항력이 있는 임차인은 물론, 대항력을 상실한 임차인도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. (부산고법 2006. 5. 3. 선고 2005나17600 판결) 

다만, 대항력을 상실한 임차인의 경우 양수인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수는 없습니다. 

전차인은 비록 임대인의 승낙을 받았다고 하더라도 임대인에 대해 의무만 부담할 뿐 권리를 갖고 있진 않으므로 임차권등기명령을 신청할 수는 없습니다. 

 

 

  임차권등기명령신청서 제출 시 첨부서류 (「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조) 

1. 임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항증명서. 

2. 임대인의 소유가 아닌 주택 또는 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면(예를 들면 건축물대장). 

3. 임대차계약서. 

4. 신청 당시 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류. 

신청 당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약서. 

5. 임대차 목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결 시부터 현재까지 주거용으로 사용학 있음을 증명하는 서류. 

 

 

  임차권등기명령의 효력 발생 시기 (「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제4조) 

임차권등기명령은 판결에 의한 때에는 선고를 한 때에, 결정에 의한 때에는 상당한 방법으로 임대인에게 고지를 한 때에 그 효력이 발생합니다. 

 

 

공인중개사사무소, 한길 

010-4052-7378