<개정 2021.2.17> 간이과세자 업종별 부가가치율, 간이과세자인 공인중개사가 부가가치세를 받을 수 있는지 여부 [법제처 15-0523]

Unsplash@arturs kipsts 

 

간이과세자인 공인중개사가 소비자에게 부가가치세를 받는 것이 맞는 것인지 아닌지에 대해 가볍게 알아보겠습니다. 

부가가치세는 사업자가 소비자한테 징수하여 국가에 납부하도록 규정되어 있습니다. 

일반과세자는 10%를 소비자한테 받아서 10%를 국가에 납부하지만, 간이과세자의 경우는 납부하는 비율이 낮습니다. 

 

결론부터 얘기하면, 

간이과세자에 해당하는 개업공인중개사가 소비자로부터 징수하는 '총 수취금액'이 법정 중개보수와 납부 부가가치세를 합한 금액보다 크다면 위반이다. 

예를 들어, 

사무실 매매계약을 2억 원에 체결(중개보수는 0.8로 협의)했다면 중개보수는 2억 원 × 0.8% = 160만 원, 부가세 10%를 더해 176만 원을 받는다. 

일반과세자의 경우 160만 원 × 10% = 16만 원 

간이과세자의 경우 160만 원 × 3% = 48,000원 

일반과세자는 176만 원을, 간이과세자는 164만 8천 원을 받으라는 해석. 

 

※ 간이과세자의 경우 납부 부가세 계산 시, 부가가치세가 포함된 공급대가는 아래처럼 달라짐. 

1,760,000원을 받았을 경우, 1,760,000원 × 10% × 30% = 52,800원 

1,648,000원을 받았을 경우, 1,648,000원 × 10% × 30% = 49,440원 

 

부가가치세법에서 '세율은 10%로 한다.'로 규정하고 있으므로 

간이과세자의 경우도 10%를 징수하고, 계산식에 따라 납부하는 것이 맞지 않나 하는 생각. 

 

제30조(세율) 부가가치세의 세율은 10퍼센트로 한다. 

제31조(거래징수) 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 제29조제1항에 따른 공급가액에 제30조에 따른 세율을 적용하여 계산한 부가가치세를 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 징수하여야 한다. 

 

 

사업자등록증은 게시 의무 사항이 아니기에 

소비자의 입장에선 일반과세사업자인지 간이과세사업자인지 확일할 수 없는 경우가 있습니다. 

https://hans1106.tistory.com/152

공인중개사법, 중개사무소 게시 의무

 

아래의 내용은 간이과세자의 납부세액 계산식과 업종별 부가가치율표, 법제처의 법령해석과 국토부의 공문입니다. 

보다 자세히 알고 싶다면 참조하세요. 

 

 

---

 

2021년, 달라지는 간이과세자 부가세 기준

 

※ 업종별 부가가치율, 「부가가치세법 시행령」 제111조 제2항 <개정 2021.2.17> 

[시행 2021.7.1] 부가가치율 조정(5~30% → 15~40%) 

구분		부가가치율
1. 소매업, 재생용 재료수집 및 판매업, 음식점업		15%
2. 제조업, 농업·임업 및 어업, 소화물 전문 운송업		20%
3. 숙박업		25%
4. 건설업, 운수 및 창고업(소화물 전문 운송업은 제외한다), 정보통신업		30%
5. 금융 및 보험 관련 서비스업, 전문·과학 및 기술서비스업(인물사진 및 행사용 영상 촬영업은 제외한다), 사업시설관리·사업지원 및 임대서비스업, 부동산 관련 서비스업, 부동산임대업		40%
6. 그 밖의 서비스업		30%

 

  간이과세자의 납부세액 계산식은 

(공급대가 × 10% × 업종별 부가가치율) - 공제세액 

'공급대가'란 공급가액과 부가가치세의 합 

'공제세액'이란 세금계산서에 기재된 매입세액 × 업종별 부가가치율 

 

  일반과세자의 경우 납부세액 계산은 

공급가액 × 10% 

---

 

 

※ 법제처 법령해석 

민원인 - 간이과세자인 공인중개사가 법정 중개보수와 별도로 부가가치세를 받을 수 있는지(「공인중개사법」 제33조제3호 등 관련)
[법제처 15-0523, 2016. 1. 18., 민원인] 


【질의요지】
「공인중개사법」 제33조제3호에서는 사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 금지한다고 규정하고 있는바, 「부가가치세법」 제61조제1항에 따른 간이과세자에 해당하는 개업공인중개사가 「공인중개사법」 제32조제4항에 따라 정해진 주택의 중개에 대한 보수와는 별도로 부가가치세를 수령하여 그 둘을 합산한 금액이 법정 중개보수를 초과하는 경우 「공인중개사법」 제33조제3호에 위반되는지?


< 질의 배경 >
민원인은 간이과세자인 개업공인중개사가 법정 중개보수를 초과하여 부가가치세를 별도로 받는 경우가 「공인중개사법」 제33조제3호에 위반되는지에 대하여 국토교통부에 질의하였는데, 국토교통부에서는 일반과세자와 달리 간이과세자에게는 「부가가치세법」 제31조의 적용이 배제되어 별도로 소비자에게 부가가치세를 징수할 수 없기 때문에, 부가가치세를 받은 결과 중개보수와 합산한 가액이 법정 중개보수의 한도를 초과한다면 「공인중개사법」 제33조제3호에 위반된다고 회신하자, 이에 이견이 있어 직접 법제처에 법령해석을 요청함.


【회답】
「부가가치세법」 제61조제1항에 따른 간이과세자에 해당하는 개업공인중개사가 「공인중개사법」 제32조제4항에 따라 정해진 주택의 중개에 대한 보수와는 별도로 부가가치세를 수령하여 그 둘을 합산한 금액이 법정 중개보수를 초과하더라도, 그 부가가치세를 제외한 금액이 법정 중개보수를 초과하지 않는 경우에는 「공인중개사법」 제33조제3호에 위반되지 않습니다.


【이유】
「공인중개사법」 제32조제1항에서는 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서는 주택의 중개에 대한 보수와 같은 조 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도의 조례로 정한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제33조제3호에서는 개업공인중개사등이 사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 같은 법 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 금지한다고 규정하고 있습니다.

그리고 「부가가치세법」 제4장 제31조에서는 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 같은 법 제29조제1항에 따른 공급가액에 같은 법 제30조에 따른 세율을 적용하여 계산한 부가가치세를 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 징수하여야 한다고 규정하고 있는데, 같은 법 제61조제1항에서는 직전 연도의 재화와 용역의 공급에 대한 대가(부가가치세가 포함된 대가를 말하며, 이하 “공급대가”라 함)의 합계액이 대통령령으로 정하는 금액에 미달하는 개인사업자는 간이과세자로서 이 법에서 달리 정하고 있는 경우를 제외하고는 제4장부터 제6장까지의 규정에도 불구하고 제7장의 규정을 적용받는다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 같은 법 시행령 제109조제1항에서는 “대통령령으로 정하는 금액”을 4천800만원으로 규정하고 있는바, 이 사안은 「부가가치세법」 제61조제1항에 따른 간이과세자에 해당하는 개업공인중개사가 「공인중개사법」 제32조제4항에 따라 정해진 주택의 중개에 대한 보수(이하 “법정 중개보수”라 함)와는 별도로 부가가치세 명목의 별도 금전을 중개의뢰인에게 수령함으로써 그 중개보수와 부가가치세를 합산한 금액이 법정 중개보수를 초과하는 경우가 「공인중개사법」 제33조제3호에 위반되는지에 관한 것이라 하겠습니다.

먼저, 부가가치세는 기업이 일정 기간 동안에 생산ㆍ유통 등의 사업 활동을 통해 창출한 부가가치를 과세표준으로 하여 과세하는 조세로서, 조세부담을 거래 단계별로 거래상대자에게 전가하여 종국적으로는 최종소비자가 그 부담을 지도록 하는 일반소비세에 해당하는바, 부가가치세의 실제 담세자는 사업자 등으로부터 재화나 용역을 공급받는 최종소비자라고 할 것입니다.

이에 따라, 일반과세자가 재화 또는 용역을 공급하는 경우에 대하여는 「부가가치세법」 제31조에서 사업자가 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 부가가치세를 징수하도록 하는 직접적인 근거규정을 두고 있고, 간이과세자가 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 같은 법 제61조제1항에서 재화와 용역의 대가에 부가가치세가 포함되는 “공급대가”를 수령하는 것으로 규정함으로써, 간이과세자도 재화 또는 용역을 공급받는 자에게 부가가치세를 전가할 수 있도록 하는 간접적인 근거규정을 두고 있다고 할 것입니다.

따라서, 간이과세자의 경우에는 「부가가치세법」상 일반과세자와 같이 부가가치세를 소비자에게 직접 징수할 수 있도록 규정되어 있지 아니하더라도, 부가가치세를 사실상 누가 부담하며 어떻게 전가할 것인지의 문제는 사적 자치가 허용되는 영역으로 거래당사자의 약정 또는 거래관행 등에 의하여 결정될 사항이고(헌법재판소 2000. 3. 30. 결정 98헌바7 결정례 참조), 부가가치세의 실제 담세자는 최종소비자라는 부가가치세의 원리에 따라 간이과세자인 개업공인중개사도 사인 간의 약정을 통해 부가가치세 상당액을 소비자에게 요구할 수 있다고 할 것입니다.

그리고, 「공인중개사법」 제32조 및 제33조제3호에서 규정하고 있는 법정 중개보수는 공인중개사가 용역의 대가로서 받는 적정한 이익ㆍ비용 등을 의미하는 것으로서, 이러한 법정 중개보수에는 그에 따르는 부가가치세까지를 포함하고 있는 것은 아니라고 할 것인바(법제처 2006. 9. 25. 회신 06-0211 해석례 참조), 개업공인중개사가 간이과세자인지 일반과세자인지 여부와 관계없이 법정 중개보수는 부가가치세가 제외된 금액이라고 할 것입니다.

또한, 「부가가치세법」 제63조제1항에서는 “공급대가”를 간이과세자의 과세표준으로 규정하고 있는데, 이는 주로 소규모 영세사업자로 구성된 간이과세자의 간편한 납세액 산정을 위한 과세기준인 것이지, 간이과세자가 수령하는 모든 “대가”를 예외 없이 부가가치세가 포함된 “공급대가”로 보려는 취지는 아니라고 할 것입니다.

만약, 간이과세자가 수령하는 “대가”를 모두 “공급대가”로 판단하여 일반과세자와 달리 간이과세자에 해당하는 개업공인중개사가 수령하는 법정 중개보수에 이미 부가가치세가 포함된 것으로 보게 된다면, 결과적으로 일반과세자보다 영세한 간이과세자인 개업공인중개사는 일반과세자인 개업공인중개사보다 더 적은 중개보수를 수령하여야 하는 불공평한 상황이 발생할 수 있다는 것도 이 사안을 판단할 때 고려하여야 할 것입니다.

더욱이, 「공인중개사법」 제33조제3호에서 “사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위”를 금지하고 있는 것은 사례 또는 증여와 같이 아무런 용역의 제공 등이 없이 무상으로 이익을 취하는 행위를 금지하는 것으로, 같은 규정에서 말하는 “그 밖의 어떠한 명목”이 의미하는 것은 사례 또는 증여와 유사한 행위로서 이익을 취하는 것을 의미하는 것으로 보아야 할 것이지 부가가치세와 같이 용역을 제공받는 자가 부담하여야 할 세금까지 포함하는 것은 아니라 할 것입니다(법제처 2006. 9. 25. 회신 06-0211 해석례 참조).

이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「공인중개사법」 제33조제3호에 위반되는지 여부는 별도의 기준 및 약정에 따라 수령한 부가가치세 상당액을 제외하고 판단하여야 할 것인바, 「부가가치세법」 제61조제1항에 따른 간이과세자에 해당하는 개업공인중개사가 법정 중개보수와는 별도로 부가가치세를 수령하여 그 둘을 합산한 금액이 법정 중개보수를 초과하더라도, 그 부가가치세를 제외한 금액이 법정 중개보수를 초과하지 않는 경우에는 「공인중개사법」 제33조제3호에 위반되지 않는다고 할 것입니다.

 

 

※ 국토교통부 공문 

출처 한국공인중개사협회 

위 공문의 내용은 

'일부 간이과세자인 공인중개사가 소비자로부터 일반 과세율의 부가세를 징수하여 분쟁이 발생, 이에 따라 

간이과세자인 공인중개사가 소비자로부터 징수하는 총 수취금액이 

법정 중개보수와 납부 부가세를 합한 금액보다 클 경우, 

자격정지, 등록취소, 1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금을 받을 수 있다.'입니다. 

 

 

도움이 되셨나요? 

서초, 한길공인중개사