주택수 산정 기준(세대, 인별) & 세율

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부동산 관련 세금은 3가지! 

취득세 / 보유세 / 양도소득세. (취득세와 재산세는 지방세, 종합부동산세와 양도소득세는 국세) 

 

주택 수를 판단하는 기준은? 

취득세	재산세, 종합부동산세	양도소득세
세대 기준 (주민등록표)	인별 기준	세대 기준 (생계)

취득세와 양도소득세는 '세대 기준'으로 주택 수를 판단하며, 보유세인 재산세와 종부세는 '인별 기준'으로 주택 수를 판단함에 유의. 

 

 

취득세 

 

<주택 취득세율> 시행일 2020.8.12 

취득세  (주택 수 판단은 세대 기준, 주민등록상)
구분	조정대상지역	비조정대상지역
1주택	1~3%	1~3%
2주택	8%  (단, 일시적 2주택은 1~3%)	1~3%
3주택	12%	8%
4주택	12%	12%

법인의 주택 취득세는 12%. 

단, 2020.7.10 이전 계약분은 종전 규정(1~3%, 4주택 이상은 4%) 적용. 

 

증여 취득세율	조정대상지역	비조정대상지역
	12%	3.5%

다주택자가 조정대상지역 내 시가표준액(공시가격) 3억 원 이상 주택을 증여할 땐 12%. 

단, 1세대 1주택자가 배우자 및 직계존비속에게 증여할 경우에는 해당 주택이 조정대상지역에 있더라도 3.5%. 

 

조합원입주권 및 분양권, 주거용 오피스텔은 2020.8.12 이후 취득분부터 취득세 산정 시 주택 수에 포함됩니다. 

(2020.8.12 이전 계약분은 제외) 

 

구분			취득세	농어촌특별세	지방교육세	합계
주택 매매 (1주택)	6억원 이하	전용 85㎡ 이하	1%	-	0.1%	1.1%
		전용 85㎡ 초과	1%	0.2%	0.1%	1.3%
	6억원 초과 9억원 이하	전용 85㎡ 이하	별도산식
		전용 85㎡ 초과
	9억원 초과	전용 85㎡ 이하	3%	-	0.3%	3.3%
		전용 85㎡ 초과	3%	0.2%	0.3%	3.5%
주택 외 (토지·건물·상가·오피스텔) 매매			4%	0.2%	0.4%	4.6%
원시취득 (신축·경매·공매)			2.8%	0.2%	0.16%	3.16%
상속	농지 외		2.8%	0.2%	0.16%	3.16%
	농지		2.3%	0.2%	0.06%	2.56%
증여	주택 외		3.5%	0.2%	0.3%	4%
주택 증여	조정대상지역 3억원 이상	전용 85㎡ 이하	12%	-	0.4%	12.4%
		전용 85㎡ 초과	12%	1%	0.4%	13.4%
	일반	전용 85㎡ 이하	3.5%	-	0.3%	3.8%
		전용 85㎡ 초과	3.5%	0.2%	0.3%	4%

※ 2주택자의 경우 농어촌특별세 0.6%, 3주택 이상의 경우 1%로 중과(0.2%가 아님에 유의) 

 

※ 별도산식 

Y = (3분의 2 × X) - 3
Y 세율(%), 소수점 이하 셋째 자리에서 반올림	X 1억 원분의 거래가액

 

만약, 7억 원의 아파트를 매매로 취득할 경우 세율을 계산해보면? 

Y = (3분의 2 × 7) - 3 

Y = 1.67 

7억 원 × 1.67% = 1천169만 원 

 

거래가액	2020.1.1 이전	개정
6억 5천만 원	2%	1.33%
7억 원	2%	1.67%
7억 5천만 원	2%	2%
8억 원	2%	2.33%
8억 5천만 원	2%	2.67%

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종부세 

 

<주택 종합부동산세율> 시행일 2021년 과세분부터 적용 

과세표준 구간	2주택 이하 (조정대상지역 2주택 제외)	3주택 이상 및  조정대상지역 2주택
3억 이하	0.6%	1.2%
3~6억	0.8%	1.6%
6~12억	1.2%	2.2%
12~50억	1.6%	3.6%
50~94억	2.2%	5%
94억 초과	3%	6%

※ 누진공제액은 미표기함. 

 

인별합산 공시가격이 6억 원을 초과하는 부분에 대해 0.6~3%의 종합부동산세가 과세됩니다. 

(단독명의 1주택인 경우 9억 원) 

조정대상지역 2주택을 보유하고 있거나 3주택 이상인 경우엔 1.2~6%의 세율 적용. 

※ 2021년 과세분부터 공동명의의 경우도 연령·장기보유 공제 예정! 

 

※ 법인 

법인
2주택 이하(조정대상지역 내 2주택 제외)	3주택 이상 및 조정대상지역 2주택
3%	6%

단, 시행령으로 정하는 법인은 제외. 

또한 법인의 경우 공제 6억 원 폐지. 

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양도소득세 

 

<2년 이상 주택 양도소득세율> 

과세표준	기본세율	조정대상지역 내 2주택	3주택	누진공제액
		2021.6.1 이후
1,200만원 이하	6%	26%	36%	-
1,200만원 초과 4,600만원 이하	15%	35%	45%	108만원
4,600만원 초과 8,800만원 이하	24%	44%	54%	522만원
8,800만원 초과 1억5천만원 이하	35%	55%	65%	1,490만원
1억5천만원 초과 3억원 이하	38%	58%	68%	1,940만원
3억원 초과 5억원 이하	40%	60%	70%	2,540만원
5억원 초과 10억원 이하	42%	62%	72%	3,540만원
10억원 초과 (2021.1.1 이후)	45%	65%	75%	6,540만원

개인이 주택을 양도하면 기본 세율은 6~45%. 

2021.1.1 이후 양도분부터 '10억 원 초과' 구간 신설, 2021.6.1 이후 중과세율이 달라집니다. 

조정대상지역 내 2주택은 기본세율 + 20%, 3주택은 기본세율 + 30%로 중과 

 

2021.6.1 이후 <2년 미만 세율> 

구분		주택 외 부동산	주택, 조합원입주권	분양권
보유기간	1년 미만	50%	70%	70%
	2년 미만	40%	60%	60%
	2년 이상	기본세율	기본세율

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주택 수를 판단하는 기준과, 2021년부터 달라지는 세율에 대해 가볍게 알아보았습니다. 

 

한수 is 

 

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