주택임대차 전월세 계약, 묵시적 갱신과 계약갱신

주택임대차보호법의 묵시적 갱신과 계약갱신에 대해 알아봅니다. 

1. 묵시적 갱신 
2. 계약갱신요구권 
3. 주요 Q&A 

 

1. 묵시적 갱신 (주택임대차보호법 제6조)

임대인이 임대차기간이 끝나기 6~2개월 전까지의 기간에 갱신거절이나 계약 조건을 변경하지 않는다면, 

전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. (묵시적 갱신)

임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지 안 한 경우도 같다. 

이 경우 존속기간은 2년으로 본다. 

 

묵시적 갱신의 경우 계약 해지, (주택임대차보호법 제6조의2) 

묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있다. 

해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력 발생. 

 

 

2. 계약갱신 (주택임대차보호법 제6조의3) 

임차인은 임대차기간이 끝나기 6~2개월 전까지 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 

초일불산입 원칙에 따라 계약만료일 2개월 전에 해당하는 날의 0시 전까지 임대인에게 의사가 도달해야 함. 

예를 들어, 만료일이 2023.8.30. 인 경우 2개월 전인 2023.6.30일 0시(2022.6.29일 24시) 전까지 임대인에게 의사 도달. 

※ 2020.12.10 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약은 임대차기간이 끝나기 6~2개월 전까지의 기간에 계약갱신요구권 행사하여야 함. (2020.6.9. 개정) 

계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능합니다. 

 

 

※ 계약갱신요구(청구)권에 대해 많이 헷갈려하는 부분!

3. 주요 Q&A 

Q1. 법 시행 당시 이미 한 주택에서 4년 이상 임차 거주 중인데, 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?

▷ 행사할 수 있습니다. 개정법률은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니고, 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하는 것입니다. 

따라서, 연장계약·묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우라도 갱신을 요구할 수 있습니다. 

 

Q2. 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지? 

▷ 그렇지 않습니다. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않습니다. 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정됩니다. 

 

Q3. 계약갱신요구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는지?

▷ 그렇지 않습니다. 계약갱신요구권 행사에 따라 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 해지 통보를 할 수 있습니다. 

다만, 해지의 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 후에 발생. 

 

Q4. 계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존재하는지? 

▷ 계약갱신요구권 행사 방식에는 특별한 제한이 없습니다. 

구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법 모두 가능하지만 장래에 발생할 수 있는 분쟁예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전합니다. 

 

 

서초, 한길부동산

 

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이미지 Unsplash@ana tavares