상가임대차법 제2조 적용범위, 사업자등록, 환산보증금을 초과하는 임대차

상가임대차에 대한 오해가 깊은 것 같아 한 번 정리해 봄. 사업을 시작할 임차인이라면 특히 유의해서 읽어보길 바란다. 상임법의 시작, 제2조에 대해 알아보자.

1. 상가건물임대차보호법 제2조(적용범위)
- 대통령령으로 정하는 보증금액 (지역별 환산보증금)
- 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역
- 환산보증금 계산식
2. 사업자등록 안한 임차인의 계약갱신 요구

 

 

1. 상가건물임대차보호법 제2조

1) 상임법 제2조 적용범위. ▼

「상가건물임대차보호법」
제2조(적용범위) 
① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2020. 7. 31.>

② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010. 5. 17.>

③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013. 8. 13., 2015. 5. 13., 2020. 9. 29., 2022. 1. 4.>
[전문개정 2009. 1. 30.]

 

 

2) 위의 상임법 제2조 제3항(③)에서 말하는 것들. ▼

환산보증금을 초과하여도 아래의 내용은 상가건물임대차보호법의 적용을 받는다. 단 '5% 인상 제한'을 제외하고, 상임법의 보호를 받는다는 의미.

제3조 (대항력),
제10조 제1항, 제2항, 제3항 (임차인의 계약갱신 거절 사유, 계약갱신 최초 기간 포함 10년 등),
제10조의2부터 제10조의9까지의 규정 (차임 증감 요구, 권리금 회수기회 보호, 차임연체와 해지),
제11조의2 (감염병 3개월 이상 집합 금지 조치에 따른 폐업으로 인한 임차권의 해지),
제19조 (표준계약서 작성)

 

 

3) 대통령령으로 정하는 보증금액은 '환산보증금'을 말한다. ▼

지역별 환산보증금은 아래와 같다.

「상가건물임대차보호법 시행령」
제2조(적용범위)
① 「상가건물 임대차보호법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 보증금액”이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다. <개정 2008. 8. 21., 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2018. 1. 26., 2019. 4. 2.>
1. 서울특별시 : 9억원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원
4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원

② 법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③ 법 제2조제2항에서 “대통령령으로 정하는 비율”이라 함은 1분의 100을 말한다. <개정 2010. 7. 21.>

 

 

4) 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역. ▼

[별표 1] 과밀억제권역, 성장관리권역 및 자연보전권역의 범위(제9조 관련)(수도권정비계획법 시행령)

 

 

5) 환산보증금 계산식. ▼

다음의 계산식으로 나온 금액이 지역별 환산보증금을 초과하느냐 마느냐에 따라 5% 인상 제한의 적용 유무가 달라짐.

환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)

 

 

2. 사업자등록 안한 임차인의 계약갱신 요구

사업자등록 안한 임차인은 계약이 만료되면, 나가야 할까? ▼

사업자등록 안한 임차인 갱신요구

 

※ 제1조~제22조로 구성된 상가임대차법, 이 중 꼭 알고 있어야 하는 부분을 하나씩 정리해볼 예정.

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