공시가격 1억 원 이하 주택의 세금, 취득세/양도세

1억 원 이하 주택은 주택 수에 포함되지 않는다?! 

 

'1억 원 이하 주택은 주택 수에 포함되지 않는다'고 착각하는 분들이 가끔 있습니다. 

1억 원 이하 주택에 대한 오해와 진실을 알아보는 시간! 

'1억 원 이하 주택'의 세제 부분을 살펴봅니다. 

시가가 아닌 공시 가격 기준입니다. 

※ 공시가액이란 세무당국이 과세 기준으로 삼는 가격을 말하는데, 기준시가라고도 함. 

아파트·빌라는 공동주택 공시 가격, 단독주택은 개별단독주택 공시가격, 토지는 공시지가를 말합니다. 

 

 

취득, 보유, 양도 단계를 따라 살펴보면, 

1. 취득세

공시가격 1억 원 이하의 주택은 취득할 때 중과세율을 적용받지 않습니다. 

만약 공시가액 1억 원이 안 되는 주택을 보유하고 있는 상태에서, 10억 원의 주택을 취득할 때 중과세율 배제. 

즉, 중과 대상 주택 수 계산 시 주택 수에서 제외가 됩니다. 

단, 재개발 지역에 소재하는 주택은 1억 원 이하라 하더라도 중과 대상 주택 수에 포함이 됩니다. 

 

※ 「지방세법 시행령」 제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외)

제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다. <개정 2020. 12. 31., 2021. 4. 27., 2021. 12. 31.>

1. 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이 1억원 이하인 주택. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제1호에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제4호에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외한다.

 

 

2. 보유세(재산세, 종합부동산세)

종부세에서는 금액에 상관없이 주택 수에 포함되며, 가액도 합산됩니다. 

즉, 재산세나 종부세 등에서는 차이가 없습니다. 

※ 임대주택의 경우 

주택 임대에 대한 소득세 계산을 하는데 보증금을 받은 것에 대해 '간주임대료'를 계산. 

간주임대료를 계산할 때 주거 전용면적이 40제곱미터 이하이고 공시 가격이 2억 원 이하인 주택은 간주임대료 대상에서 제외. 

 

 

3. 양도소득세

1세대 1주택 비과세 판단 시, 비과세 판정을 위한 주택 수에는 1억 원 이하라 하더라도 포함이 됩니다. 

※ 2주택자의 경우, 2채 중 1채를 팔 때 

공시 가격 1억 원 이하의 주택을 팔 때는 중과세율이 적용되지 않습니다. (기본세율 적용) 

즉, 해당 양도 주택이 1억 원 이하이고 양도하는 주택 포함해서 2주택인 경우에만 중과 배제된다! 

3주택인 경우는 중과세가 적용됨에 유의. 

 

 

출처 Unsplash@max van den oetelaar

 

서초, 한길공인중개사사무소 

 

위의 글은 참고만 하시고 

세법 전문가인 세무사와의 상담을 통해 정확한 진단을 받으시길 권합니다.