주택의 간주임대료 관련 법, 계산 방법

출처 Unsplash@priscilla du preez 

 

간주임대료란 

보증금을 은행에 예금했을 때 발생하는 금융수익의 이자 부분을 

임대수입으로 간주해 과세하는 것. 

 

2019년 귀속분부터 주택 임대 소득 2천만 원 이하도 전면 과세. 

 

  주택임대소득 과세기준 

과세요건(주택 수 기준)
주택 수*	월세	보증금
1주택	비과세**	비과세
2주택	과세
3주택 이상		간주임대료 과세***

*소유 주택 수는 부부 합산하여 계산. 

**기준시가 9억 원 초과 주택 및 국외소재 주택의 임대소득은 1주택자도 과세. 

***소형주택(주거 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하)은 간주임대료 과세대상 주택에서 제외('21년 귀속분까지). 

 

 

  주택의 간주임대료 계산방법 

출처 국세청 

2020년 귀속분 정기예금 이자율 1.8% 

'적수'란 보증금에 임대일 수를 곱한 값을 말함. 

 

 

  간주임대료 간편계산 

국세청 → 국세신고안내 → 주택임대소득 → 주택 보증금에 대한 간주임대료 클릭. 

출처 홈텍스 

'임대주택 추가'를 눌러서 시작하면 됩니다. 

기준시가는 '부동산 공시가격 알리미'에서 확인할 수 있습니다. 

 

아래는 간주임대료 간편계산하기 링크입니다. 

https://teht.hometax.go.kr/websquare/websquare.html?w2xPath=/ui/rn/a/a/a/a/UTERNAAE65.xml

국세청 홈택스

 

 

다음은 주택의 간주임대료 관련 법입니다. 

※ 소득세법 제25조 

제25조(총수입금액 계산의 특례) ① 거주자가 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(이하 이 항에서 “보증금등”이라 한다)을 받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 사업소득금액을 계산할 때에 총수입금액에 산입(算入)한다.
다만, 주택을 대여하고 보증금등을 받은 경우에는 3주택[주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은 2021년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 아니한다] 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우를 말하며, 주택 수의 계산 그밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.  <개정 2012. 1. 1., 2014. 1. 1., 2016. 12. 20., 2018. 12. 31.>

 

※ 소득세법 시행령 제53조 (장부신고, 추계신고) 

제53조(총수입금액계산의 특례) ① 삭제  <2010. 2. 18.>
② 삭제  <2010. 2. 18.>

③ 법 제25조제1항 본문에 따라 총수입금액에 산입할 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월 말 현재의 법 제25조제1항 본문에 따른 보증금등(이하 이 조에서 “보증금등”이라 한다)의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다.  <개정 2010. 2. 18.>

1. 주택과 주택부수토지를 임대하는 경우(주택부수토지만 임대하는 경우는 제외한다)
　총수입금액에 산입할 금액 ＝ {해당 과세기간의 보증금등 - 3억원(보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 뺀다)}의 적수 × 60/100 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 금융회사 등의 정기예금이자율을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 이자율(이하 이 조에서 “정기예금이자율”이라 한다) － 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액
(중간 생략) 

④ 법 제45조제4항 본문에 따라 소득금액을 추계신고하거나 법 제80조제3항 단서에 따라 소득금액을 추계조사결정하는 경우에는 제3항에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 총수입금액에 산입한다.  <개정 2010. 2. 18.>
1. 주택과 주택부수토지를 임대하는 경우(주택부수토지만 임대하는 경우는 제외한다)
　총수입금액에 산입할 금액 = {해당 과세기간의 보증금등 - 3억원(보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 뺀다)}의 적수 × 60/100 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금이자율
(중간 생략) 

⑦제3항 및 제4항의 계산식을 적용할 때 부동산을 전전세(轉傳貰) 또는 전대(轉貸)하는 경우 해당 부동산의 보증금등에 산입할 금액은 다음 계산식에 따라 계산한 금액으로 한다.  <개정 2013. 2. 15.>
　 보증금등에 산입할 금액 = [전전세 또는 전대하고 받은 보증금등의 적수 - {전세 또는 임차받기 위하여 지급한 보증금등의 적수 × 전전세 또는 전대한 부분의 면적이 전세 또는 임차받은 부동산의 면적에서 차지하는 비율(사업시설을 포함하여 전전세 또는 전대한 경우 그 가액의 비율)}] × 1/365(윤년의 경우에는 366)

⑧ 법 제25조제1항 단서를 적용할 때 주택과 주택부수토지 및 주택 수의 계산 등에 관하여는 제8조의2제2항부터 제4항까지의 규정을 준용한다.  <신설 2010. 2. 18.>

 

 

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