임대수익률 계산법, 레버리지 효과?

Unsplash@ava sol 

 

상가나 사무실, 오피스텔 등 임대수익(투자)을 목적으로 한 부동산 매매 거래 시 

'수익률이 얼마(몇 %)다' 

이런 말을 듣게 됩니다. 

오늘은 

임대수익률을 구하는 방법은 무엇인지 가볍게 알아보겠습니다. 

대출 유무에 따라 두 가지의 계산식이 있음. 

순수 자기자본의 경우 
[(월 임대료 × 12개월) ÷ (부동산가액 - 임대보증금)] × 100

 

타인자본 활용 시(지렛대 효과) 
[(월 임대료 × 12개월) - 연간 대출이자] ÷ [(부동산가액 - 임대보증금) - 대출금] × 100

 

예를 들어, 

한 씨가 5억 원으로 상가를 분양받아, 보증금 5천만 원에 월세 2백만 원으로 임대한다면 

임대수익률은 얼마일까? 

[(월 임대료 × 12개월) ÷ (부동산가액 - 임대보증금)] × 100 

[(2백만 원 × 12개월) ÷ (5억 원 - 5천만 원)] × 100 

2천 4백만 원 ÷ 4억 5천만 원 = 0.05333 

0.05333 × 100 = 5.33% 

자기자본만으로 분양 받아 임대하는 경우, 임대수익률은 5.33%.

 

 

이번에는 5억 원의 상가분양금 중, 은행에서 2억 원의 대출(이자 연 4%)를 포함한 경우는 

임대수익률이 얼마인지 계산해보자. 

[(월 임대료 × 12개월) - 연간 대출이자] ÷ [(부동산가액 - 임대보증금) - 대출금] × 100 

[(2백만 원 × 12개월) - 8백만 원] ÷ [(5억 원 - 5천만 원) - 2억 원] × 100 

(2천 4백만 원 - 8백만 원) ÷ 2억 5천만 원 = 0.064 

0.064 × 100 = 6.4% 

타인자본(은행 대출) 활용 시, 임대수익률은 6.4%. 

 

위처럼 타인자본 활용 시, 지렛대 효과(레버리지)라 하여 수익률은 올라갑니다! 

경기가 호황이라면 

부동산을 분양받거나 매입 시, 지렛대 효과를 보겠지만 

공실이 지속된다면 감당하기 어려운 상황이 될 수 있으므로 단순히 숫자만을 가지고 판단하는 일이 없기를 바랍니다. 

 

 

서초, 한길부동산 is 

010-4052-7378