부동산 계약 시, 계약서 말고 중요한 문서인 '중개대상물 확인·설명서'를 알아보는 시간. 계약서와 달리 '중개대상물 확인·설명서'는 법정 서식으로 상당한 주의를 기울여서 작성을 해야 합니다. 내맘대로 항목을 빼거나 더하거나 할 수 없음.
계약서만큼이나 중요하므로 공인중개사와 의뢰인 모두 꼼꼼하게, 작성하고 살펴봐야 합니다.
중개대상물 확인·설명서는 4가지의 서식으로 구분,
<주거용 건축물>, <비주거용 건축물>, <토지>, <입목·광업재단·공장재단> 등.
※ 공인중개사법 시행규칙 [별지 제20호의2서식] <개정 2021.1.12>
'비주거용 건축물'의 경우를 보면, ▼
1. 개업공인중개사 기본 확인사항
① 대상물건의 표시
1) '확인·설명 근거자료 등'은 제시한 자료에 모두 표시.
2) '대상물건의 상태에 관한 자료요구 사항'은 매도(임대)의뢰인에게 요구한 사항 및 그 관련자료의 제출여부 등 기재.
※ 예시) 등기권리증을 임대의뢰인에게 요구했으나 불응함.
3) 토지대장과 건축물대장을 바탕으로 소재지, 면적, 지목, 준공연도, 용도, 구조, 내진설계 적용 여부 등을 기입합니다.
'대지지분'은 등기사항증명서(전유부분의 건물의 표시)를 참조, 실제 이용 상태나 방향은 직접 확인이 필요.
※ 방향은 주택의 경우 거실이나 안방 등 주실의 방향을, 기타 건물은 주된 출입구의 방향을 기준으로 작성.
토지가 2필지 이상인 경우, 각 토지의 지번을 모두 기재.
※ 토지대장과 등기사항증명서의 면적이 다른 경우, 토지대장 면적 기재(상이하다 안내).
② 권리관계
1) 등기사항증명서(갑구, 을구)의 내용으로 부동산의 현재 소유자와 근저당권(채권최고액), 가등기, 가압류 등을 확인하여 기입합니다. 성명·주민등록번호가 신분증과 다를 경우, 주민등록초본을 받아 확인 후 상이하다고 안내.
2) 민간임대등록 여부와 계약갱신요구권 행사(2021.2.13 시행) 여부를 확인하여 기입.
③ 토지이용계획 공법상 이용제한 및 거래 규제에 관한 사항(토지)
토지이용계획에 관한 사항으로 '토지이음, 씨리얼' 등에서 확인 가능하며 임대차의 경우는 생략 가능합니다.
건폐율과 용적률 상한은 '서울시 도시계획조례'를 참조하여 작성.
'그 밖의 이용제한 및 거래규제사항'은 소유권의 처분권 등을 규제하는 사항을 기재, 농지취득자격증명제 등.
④ 입지조건, ⑤ 관리에 관한 사항
'도로와의 관계 ( m × m ) 도로에 접함' 부분은, 물건이 도로에 한 면만 접하면 뒷자리는 공란으로 두고, 코너에 위치해서 두 개의 도로에 접한다면 모두 기입합니다.
※ 주거용건축물의 경우, 입지조건(교육시설, 판매 및 의료시설)과 비선호시설(1㎞이내)의 항목이 추가됨.
⑥ 거래예정금액 등
개별공시지가는 '부동산 공시가격 알리미'에서 확인, 건물공시가격은 '이텍스'에서 조회하거나 '해당 구청'에 문의하여 작성. (임대차의 경우는 생략 가능)
⑦ 취득시 부담할 조세의 종류 및 세율
'지방세법'을 참조하여 작성하며, 임대차의 경우는 생략 가능합니다.
2. 개업공인중개사 세부 확인사항
⑧ 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항
매도(임대)인이 고지한 사항을 기입하며, 임대차의 경우 임대보증금, 월 단위의 차임액, 계약기간, 장기수선충당금 등을 확인하고 근저당 등이 설정된 경우 채권최고액을 확인하여 작성. 그밖에 경매나 공매 등 특이사항이 있는 경우 작성합니다.
※ 예시) 임대차 있음 (임대보증금 2억 원, 2021.1.1~2022.12.31, 장기수선충당금 임대인 부담) 채권최고액 합계 5억 원.
⑨ 내부·외부 시설물의 상태(건축물), ⑩ 벽면
매도(임대) 의뢰인에게 자료를 요구하여 확인하거나 직접 확인하여 작성.
※ 주거용건축물의 경우, 벽면 및 도배상태(도배)와 환경조건(일조량, 소음)의 항목이 추가됨.
⑪ 중개보수 및 실비의 금액과 산출내역
중개의뢰인과 협의하여 결정한 금액을 기입.
※ 임대차의 경우, '보증금 + (월 차임액 × 100) × 중개보수 요율' 기재.
단, 거래예정금액이 5천만 원 미만인 경우, '보증금 + (월 차임액 × 70)'을 거래예정금액으로 함.
매도인, 매수인, 공인중개사의 인적사항을 기입.
| 매도인, 매수인 | 서명 또는 날인 |
| 공인중개사 | 서명 및 날인 |
※ 중개대상물 확인·설명서의 '보존 기간'은 3년, 계약서는 5년.
서초, 한길공인중개사
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