※ 이번 글은 제 경험과 알아가는 것들의 일부를 적은 것이며, 세금 관련 부분은 세무전문가인 세무사와 상담하세요.
집합건물 사무실(상가)의 매매 계약 시, 취득세나 양도세, 중개보수, 거래금액만을 생각하고 부가세 부분을 놓치는 경우가 있습니다.
부가세를 정확하게 납부하지 않는 경우, 분쟁과 가산세가 기다리고 있으므로 주의가 필요!
계약 전 공인중개사는 매수인 측에 건물분 부가세가 있음을 고지하고,
'매도인 측 세무사'에서 안분 계산한 건물분 부가세를 알려주면,
공인중개사는 특약사항에 '건물분 부가가치세( 원)는 별도로 하며, 매수인 부담으로 한다'를 기재,
매수인은 건물분 부가가치세 10%를 매도인에게 납부, 매도인은 징수한 부가세를 국가에 납부.
※ 예시 (집합건물)
- 전용면적 55.44㎡, 공급면적 107.8㎡
- 토지 면적 992㎡, 대지권비율 992분의 15.40
- 거래금액 2억 원
1. 토지 개별 공시지가, 건물 기준시가(양도) 확인하기
1) 부동산 공시가격 알리미 → 개별공시지가 선택 ▼
주소 입력 후 조회 → '개별공시지가' 확인 9,691,000원 ▼
2) 국세청 홈텍스에서 ①조회/발급 → ②기준시가 조회에서 ③건물기준시가(양도) 선택. ▼
→ 건물면적은 건축물대장의 공급면적(107.8㎡)을 기재, 양도 당시 ㎡당 개별공시지가는 9,691,000원을 입력합니다. ▼
※ 건물면적 기입 시 유의사항은, 건물면적은 연멱적을 의미하고 집합건물은 전유면적과 공용면적을 합한 면적이라는 점.
→ 계산된 건물 기준시가는 36,436,400원 ▼
2. 건물분 매매가애 안분 계산하기
계산된 건물 기준시가는 36,436,400원
부동산 공시가격 알리미에서 조회한 토지 개별공시지가는 9,691,000원
등기사항증명서에서 확인한 토지 면적은 992㎡, 대지권 비율은 992분의 15.40
1) 건물분 매매가액을 구하기 위해 먼저, 토지 기준시가를 구합니다. ▼
※ 토지 지분 면적은 대지권 비율 992분의 15.40
개별공시지가 × 토지 지분 면적 = 토지 기준시가
9,691,000원 × 15.40 = 149,241,400원
2) 건물분 매매가액 안분 계산식 ▼
매매가(거래가액) × [건물 기준시가 ÷ (토지 기준시가 + 건물 기준시가)]
200,000,000원 × [36,436,400원 ÷ (149,241,400원 + 36,436,400원)]
= 200,000,000원 × 0.1962345525
= 39,246,910.5 (39,246,911)
따라서 건물분 부가세는 39,246,911 × 10% = 3,924,691원
거래가액(2억 원)을 안분하면,
건물 39,246,911원
토지 160,753,089원 (200,000,000원 - 39,246,911원)
'세무사 사무실에서 보내온 건물분 부가세 계산내역'이 이제야 이해되었다!
3. 관련법
부가가치세법
[시행 2021.1.1.] [법률 제17758호, 2020.12.29., 타법개정]
제29조(과세표준) ⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다. <개정 2018. 12. 31.>
1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우
2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우
부가가치세법 시행령
[시행 2021.2.17.] [대통령령 제31450호, 2021.2.17., 타법개정]
제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산) 법 제29조제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다. <개정 2015. 2. 3., 2016. 8. 31., 2019. 2. 12.>
1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 “건물등”이라 한다)에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액
토지와 건물 등의 가액구분이 불분명한 경우 과세표준 안분계산방법 고시
[시행 2015.8.24.] [국세청고시 제2015-43호, 2015.8.24., 폐지제정]
국세청(부가가치세과), 044-204-3215
제2조(토지와 건물 등의 가액을 일괄 산정·고시하는 오피스텔, 상업용 건물 및 주택을 공급하는 경우) 사업자가「소득세법」제99조제1항 제1호 다목 및 라목에 규정하는 오피스텔, 상업용 건물, 주택을 공급하는 경우로서 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호와 같이 과세표준을 계산한다.
1. 토지 및 건물 등의 기준가액 산정
토지의 기준가액은「소득세법」제99조 제1항 제1호 가목에 따른 토지의 기준시가로 하고, 건물 등의 기준가액은 같은 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 따라 국세청장이 고시한 건물의 기준시가의 산정방법을 준용하여 계산한 가액으로 한다.
2. 과세표준의 안분계산
모르는 것이 있을 때면, 질문할 곳도 질문하기도 마땅치가 않다.
서초, 한길공인중개사
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