신탁등기된 부동산 거래 시, 유의사항

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계약은 신탁회사와 진행, 
보증금(매매 대금)은 신탁회사로, 
신탁원부 반드시 확인! 

 

부동산 신탁의 종류는 개발신탁, 담보신탁, 관리신탁, 처분신탁 등이 있으며 일반 부동산 거래에서 흔히 접하는 신탁은 '담보신탁'입니다. 

주로 건물을 신축하는 경우, 많은 비용이 들어가기 때문에 소유주가 대출을 많이 발생시키기 위해 신탁을 이용하는 경우가 많습니다. 

 

  이때 소유권은 신탁회사로 넘어가게 됩니다! 

신탁된 부동산의 임대차 계약을 할 경우, 세입자는 집주인(위탁자)이 아닌 신탁회사(수탁자)와 계약을 해야 합니다. 

보증금은 수탁자에게 지급! 

만약 신탁회사의 동의 없이 집주인(위탁자)과 직접 계약을 할 경우, 계약 자체가 인정되지 않는 문제가 생깁니다. 

이럴 경우 세입자는 주택임대차보호법의 적용을 받지 못해 보증금 확보가 어렵고, 해당 부동산이 경매로 나온다면 인도명령 대상이 될 수도 있습니다. 

따라서 부동산의 등기사항증명서에 기재된 신탁회사 담당자에게 문의하여 진행하는 것이 안전하며, 반드시 신탁원부를 발급받아 대출금 규모를 파악해야 합니다. 

※ 등기사항전부증명서에 금융권의 근저당 등은 은행명, 지점, 채권최고액, 채권자가 기재되는 반면, 신탁은 '수탁자 ○○신탁회사'로만 기재. 

 

대상물건의 등기사항증명서를 발급·열람하여, 갑구란에 수탁자인 신탁회사 및 신탁 번호를 확인. 

이 신탁 번호로 등기소에서 직접 가서 신탁원부를 발급! (인터넷등기소에선 불가능) 

신탁 유형, 계약조건 및 매매(임대차) 계약에 대한 권리가 명시되어 있음. 

※ 신탁원부는 이해관계인이라면 누구나 등기소에서 발급·열람이 가능! 

 

신탁등기에는 우선수익자(은행)의 채권액이 기재되어 있지 않음. (신탁원부에 기재되어 있음) 

※ 매매계약 체결 시, 우선수익자(은행)는 대출금 변제 확인서와 담보신탁 해지 확인서를 발급! 

 

신탁등기된 부동산 거래 시, 공인중개사는 물론 매수(임차)인은 각별한 주의가 필요합니다!! 

 

서초, 한길공인중개사